پایگاه خبری صدای زنجان نیوز / زهره میرعیسی خانی: با وجود اخبار منتشره در فضای مجازی مبنی بر احتمال کاهش اجاره بهای مسکن که می‌تواند نویدبخش به سامان رسیدن بازار مسکن باشد، کارشناسان و مشاوران املاک ضمن رد این مهم طی ماه‌های پیش رو، معتقدند که تا وقتی مشکل تورم کشور و به تبع آن استان زنجان حل نشده، بهبود وضعیت بازار مسکن به هیچ عنوان اتفاق نمی‌افتد!

هر زمان دلار و ارز در کشور بالا می‌رود، قیمت مسکن به‌سرعت به این فاکتور واکنش نشان می‌دهد. قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده وعیدهای دولت زنجیر پاره کرد و مانند ماه‌ها و سال‌های قبل، شد آنچه باید می‌شد.

مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن قابل‌توجه است، به‌طوری‌که قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریباً به حول‌وحوش 50 هزار تومان رسیده و در مقطعی نیز سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریباً رشدی معادل 100 درصد است.

 قیمت هر مترمربع مسکن به‌طور میانگین اکنون به حدود 55 میلیون تومان رسیده است درحالی‌که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بود. رشدی حدوداً 60 درصدی را نشان می‌دهد همچنین گزارش مرکز آمار ایران نشان داد که تورم ماهانه مسکن دی‌ماه نسبت به آذرماه سال 1401 رشد تقریباً 10 درصدی داشته. درحالی‌که تورم عمومی کشور در آن ماه 4.1 درصد بود که یعنی مسکن فقط طی دی‌ماه سال گذشته حدود 10 درصد افزایش یافت.

همچنین طبق آمارها شاخص قیمت نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در بهمن‌ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده و درحالی‌که ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بود یعنی تورم اجاره مسکن نیز در بهمن‌ماه با افزایش روبه‌رو شده است. در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک 5 بار با افزایش قیمت مواجه شد که مهم‌ترین دلیل این افزایش تورم انتظاری است که درواقع انتظارات فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه‌های پیشرو منجر به این شد که از فروش ملک خود منصرف شوند چراکه آن‌ها انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد.

**پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1402

طبق داده‌های منتشرشده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی توسط برخی مسئولان، در سال جدید نیز باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشت چراکه کسری بودجه و تورم عمومی و به‌تبع آن افزایش نرخ ارز تأثیر مستقیم خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت.

در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود صرف‌نظر کرده و طبق گفته بسیاری از مشاوران املاک این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند. به همین دلیل حجم معاملات در ماه‌های بهمن و اسفند کاهش یافت چراکه ملکی در بازار برای خریدوفروش وجود نداشت و یا در صورت وجود تعداد آن‌ها بسیار محدود بود که با توجه به شرایط کنونی کشور طبیعی است که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار صرف‌نظر کنند، چراکه فروش ملک و تورم انتظاری سرمایه آن‌ها را به خطر خواهد انداخت.

 بخشی از این مشکل به جهت ساختار اقتصادی است و وقتی ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی‌توان انتظار بهبود یک بخش را داشت و بازار مسکن در صورتی به سمت بهبود خواهد رفت که کل اقتصاد کشور بهبود یابد یعنی تحریم‌ها در مسیر لغو باشند، تجارت خارجی افزایش یابد، گشایش‌های سیاسی اتفاق بیفتد، ثبات نرخ ارز وجود داشته باشد، نرخ سرمایه‌گذاری به وضعیت نرمال برسد کشور رشد اقتصادی پایدار تجربه کند و نرخ بیکاری کاهش یابد که خود بخش مسکن سهم حدوداً 30 درصدی در کل نقدینگی کشور دارد.

**تا مشکل تورم در جامعه حل نشود، مشکل مسکن و اجاره‌بها حل نخواهد شد

موضوعی که «عباس بهنود»، تحلیلگر اقتصادی به آن اذعان دارد و می‌گوید: در بحث قیمت مسکن و اجاره‌بها با وضعیتی مشابه وضعیت دلار دستوری و بازاری روبه‌رو هستیم. اقتصاد همیشه تقابل بین عرضه و تقاضا است و آنچه در کف بازار اتفاق می‌افتد را در پیش می‌گیرد. چنانچه که در بحث ارز و کنترل نرخ آن، دچار مشکل بودیم. در مسئله مسکن هم همین روند طی خواهد شد.

وی ادامه می‌دهد: در بحث اجاره‌بها، هر اهرمی برای کنترل نرخ آن در نظر گرفته و اجرا شود، همواره جایگزین‌هایی بر اساس وضعیت بازار برای آن پیدا می‌شود و موجرین شاید در خود اجاره‌نامه 20 درصد اجاره‌بهای دستوری را اعمال کنند، اما رقم‌هایی نیز به‌صورت غیرمجاز و پیش از ورود به خانه نیز از مستأجر اخذ خواهند کرد و راهکارهای دیگری در این زمینه وجود دارد.

وی بابیان اینکه تورم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و مسائل این‌چنینی از دلایل افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها است، اظهار می‌کند: این موضوع به‌طور متوسط بر جامعه متأثر خواهد بود و موجب افزایش هزینه‌های مربوط به مسکن و اجاره‌بها خواهد شد و صورت‌مسئله کنونی تورم غالب بر جامعه است و ما نباید صورت‌مسئله را پاک‌کنیم بلکه باید به دنبال حل آن برآییم.

وی بابیان اینکه هر زمانی مشکل تورم حل شود، مشکلات مربوط به مسکن و اجاره‌بها نیز حل خواهد شد، ادامه می‌دهد: نرخ تورم جاری در سطح جامعه از نرخ تورمی که ارگان‌ها و دستگاه‌های مسئول اعلام می‌کنند، بالاتر است و ما باید این موضوع را قبول کنیم و بر اساس آنچه طبیعت بازار است، عمل کنیم.

به گفته بهنود، نتیجه را نمی‌توان کنترل کرد مگر اینکه عامل تأثیرگذار بر تورم جامعه را کنترل کرد. در حقیقت کاهش نرخ اجاره‌بها منوط به این امر است که تورم در جامعه کنترل شود. تورم پس‌ازاینکه کنترل شد تأثیرات خود را بر نرخ اجاره‌بها خواهد گذاشت.

این تحلیلگر اقتصادی می‌گوید: تورم هنوز در جامعه کنترل نشده است و اگر کنترل شود تأثیرش را در مراحل بعدی خواهیم دید. هنوز انتظارت ذهنی مردم به سمت تورم بالا است و هیچ روزنه‌ای در حال حاضر برای کاهش تورم دیده نمی‌شود و این روزنه چون وجود ندارد انتظارات برای کاهش تورم بالا است و بر اساس آن بازار دارد مسیر خود و حرکت خود را انجام می‌دهد و با بحث‌های دستوری نمی‌توان در این زمینه موضوعی را به بازار تحمیل کرد.

**هرکسی هر نرخی دلش خواسته بر روی آلونک خود گذاشته است

این در حالی است که شهروندان از افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها در شروع سال جدید نگران هستند و برخی از آن‌ها عنوان می‌کنند که باقیمت‌های موجود توان جابه‌جایی را ندارند.

یکی از آن‌ها در گفت‌وگو با صدای زنجان با اشاره به اینکه دولت باید فکری به حال کنترل نرخ اجاره‌بها بکند، می‌گوید:چرا کسی به فکر مستأجران نیست؟ یک کارگر مگر چه قدر درآمد دارد که مجبور است حدود 4 تا 5 میلیون تومان اجاره‌بها بدهد! سایر هزینه‌های جاری زندگی او چه می‌شود؟ دولت چرا به فکر کارگران و سایر اقشار جامعه نیست! با این اوضاع باید تمام درآمدمان را صرف اجاره‌بها کنیم و با شکم‌گرسنه سر به روی بالش بگذاریم.

وی ادامه می‌دهد: هرکسی هر نرخی دلش خواسته به روی آلونک خود گذاشته است و این مستأجر است که باید به جیب و پول نداشته خود نگاه کند و به فکر سرپناهی برای خود باشد. چرا موجرین خود را جای مستأجر بیچاره نمی‌گذارند تا بفهمند با درآمد زیر 10 میلیون تومان نمی‌توان زندگی کرد.

**مشاورین املاک هیچ‌گونه دخل و تصرفی در افزایش و یا کاهش اجاره‌بها و مسکن ندارند

«جواد نوروزی»، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک زنجان نیز دراین‌باره با اشاره به اینکه مشاورین املاک هیچ‌گونه دخل و تصرفی در افزایش و یا کاهش اجاره‌بها و مسکن ندارند، اظهار می‌کند: کاهش و افزایش اجاره‌بهای منازل به سیاست‌های اقتصادی دولت و تورم در جامعه بازمی‌گردد. هر سال شاهد افزایش 10تا 20 درصدی اجاره‌بها هستیم و امسال، شاید تا آن حد نیز افزایش پیداکرده است ولی مشاورین املاک در این زمینه خیلی خوب همکاری می‌کنند و برخی از مشاوران ما نیز حتی از ارائه قیمت‌های نامتعارف به مشتریان خودداری می‌کنند.

 وی با اشاره به اینکه به جهت اینکه بسیاری از مستاجران برای مسکن ملی هم پول واریز می‌کنند بیشتر تمایل دارند اجاره پرداخت کنند تا از پول ودیعه‌شان قسط‌هایشان را پرداخت کنند، اظهار می‌کند: از همین رو مشاوران نیز تلاش می‌کنند از ارائه قیمت‌های نامتعارف جلوگیری می‌کنند.

این کارشناس در پاسخ به اینکه «آیا احتمال این وجود دارد که قیمت اجاره‌بها در ماه‌های آینده کاهش یابد؟» اظهار می‌کند:بعید می‌دانم که در ماه‌های آینده چنین اتفاقی بیفتد، مگر اینکه بخشی از مسکن‌ ملی به متقاضیان تحویل داده شود و حجم مستاجران کاهش یابد و خانه های خالی نیز افزایش یابد.

وی با اشاره به مسئله عرضه و تقاضا می‌افزاید: هر چه قدر عرضه در این زمینه بیشتر باشد، متناسب با آن قیمت پایین می‌آید. حتی برای خریدوفروش هم همین‌طور است، هر چه قدر عرضه پایین بیاید، قیمت بالا می‌رود. اگر در ماه‌های آینده واحدهای مسکن ملی را تحویل بدهند یک‌میزان از حجم مستاجران کاهش می‌یابد و خانه خالی زیاد می‌شود و کسی هم که خانه خالی داشته باشد، تلاش می‌کند برای اینکه خانه خالی نماند 20 تا 30 درصدی تخفیف بدهد تا خانه خالی نماند.

نوروزی در پاسخ به سؤال اینکه «آیا دولت طرح بر مالیات بر خانه‌های خالی را به اجرا درآورده است؟» اظهار می‌کند: ما هم درباره این طرح شنیده‌ایم و مردم هم ملزم شده‌اند در سامانه اسکان آن‌ها را ثبت کنند؛ هرچند مشخص نیست چه درصدی از مردم در این سامانه ثبت‌نام کرده‌اند. به نظر می‌رسد که طرح خوبی است اما باید به‌درستی اجرا شود تا اثرات آن نیز در جامعه محسوس شود.

انتهای پیام/