طرح های جامع و تفصیلی در راستای تعادل بخشی به شهرها، توسعه متعادل و متوازن شهر و توزیع مناسب کاربری‌ها بر اساس رویکردهای شهری تهیه می‌شوند اما اینکه این طرح‌ها چقدر مبتنی بر واقعیت تدوین شده و چرا در عمل شاهد آشفتگی‌های شهرسازی هستیم، دلایل نادیده‌گرفتن معیارهای ایرانی – اسلامی در معماری و شهرسازی زنجان و اولویت بودن بورس‌بازی زمین و مسکن در بین شهروندان به جای رعایت ضوابط و مسائلی از این دست، سئوالاتی است که در گفت‌وگو با رحیم توسلیان، معاون شهرسازی و معماری اداره‌کل راه و شهرسازی استان زنجان به آن‌ها می‌پردازیم.

معماری و شهرسازی ایرانی - اسلامی در طرح‌های جامع و تفصیلی زنجان چه جایگاهی دارد و آیا شاخص‌های ایرانی – اسلامی در تدوین این طرح‌ها در نظر گرفته شده است؟

توسلیان: طرح‌های جامع و تفصیلی طرح‌های معماری نیستند اما این طرح‌ها ضوابط و سازکاری را تعیین می‌کنند که می‌تواند بر معماری تأثیرگذار باشد؛ به عنوان مثال رعایت فضای باز در قطعات زمین با در نظر گرفتن 60 درصد سطح اشغال ساختمان، معیارهایی برای نماهای شهری در کاربرد مصالح یا سایر موارد از این ضوابط هستند.

در مقیاس برنامه‌ریزی نمی‌توان همه مباحث معماری را گنجاند بلکه احکام و مقررات کلی در مقیاس خارج از یک ساختمان و ضوابطی مثل سطح اشغال، خط آسمان و ارتفاع مجاز تدوین می‌شود.

اکنون در عمل شاهد هستیم، در این مقیاس بحث اقتصاد زمین مطرح است و با در نظر گرفتن سود اقتصادی تخلفاتی اتفاق می‌افتد و فضای باز رعایت نمی‌شود، سطح اشتغال افزایش می‌یابد، افزایش طبقات رخ می‌دهد و در معماری و منظر شهری هم تأثیر نامطلوب می‌گذارد.

معماری خوب محصول ساختار متعادل اجتماعی – اقتصادی است

اشرافیت یکی از شاخص‌های معماری ایرانی اسلامی است ولی متأسفانه در شهر زنجان شاهد هستیم خانه‌های ویلایی در معابر کم‌عرض تبدیل به ساختمان‌های چند طبقه و آپارتمان می‌شود و حریم خصوصی منازل از بین رفته است، آیا طرح‌های جامع و تفصیلی پیش‌بینی درستی از عرض معابر متناسب با بارگذاری جمعیت و تعداد طبقات دارند؟

توسلیان: البته باید به این مسئله توجه کرد که اشرافیت یکی از معیارهای ایرانی – اسلامی است و باید همه معیارها را در نظر گرفت و ایده‌آل‌های معماری و شهرسازی متعددی داریم، معماری خوب فقط روی نقشه و کاغذ ایجاد نمی‌شود و محصول ساختار منسجم و متعادل اجتماعی و اقتصادی است.

در کشوری که بار اقتصاد شهری روی ملک و مستغلاتاست، این فشار خود را غالب می‌کند و معماری را تحت شعاع قرار می‌دهد و ممکن است فردی که زمین یا ملک در اختیار دارد، درخواست بهره‌برداری اقتصادی از این سرمایه داشته باشد.

در ساختارهای اجتماعی و اقتصادی متعادل، اقتصاد مولد مبتنی بر تولید و کارآفرینی است و جایگاه اقتصاد مبتنی بر املاک و مستغلاتضعیف می‌شود و به طور حتم در این شرایط ضوابط طرح تفصیلی رعایت می‌شود.

اما در شرایطی که زمین و ملک سرمایه محسوب می‌شود، هر ضوابطی برای ارتفاع و تراکم تعیین کنیم آن مبنای پایه قرار می‌گیرد و مردم درخواست بیش از آن می‌کنند و علت بالا بودن تعداد پرونده‌ها در کمیسیون ماده 5، اقتصاد مبتنی بر املاک و مستغلاتاست، یعنی هرچقدر به تراکم اضافه کنیم، مردم یا دوباره مجوزی از کمسیون ماده 5 می‌گیرند و یا دست به تخلف می‌زنند و ریشه نقشه‌های دوگانه تخلفات شهرسازی و بهره‌برداری اقتصادی بیشتر از زمین است.

معماری داخلی و معماری که اثر بیرونی دارد را باید از یکدیگر تفکیک کنیم، معماری بیرونی مسائل کلان معماری و شهرسازی را تحت تأثیر قرار می‌دهد و به عنوان حق عمومی تلقی می‌شود و این حق عمومی در طرح تفصیلی و طرح جامع جایگاه دارد و اگر به آن پرداخته نمی‌شود ضعف از طرح جامع و تفصیلی تدوین شده است و یا این مسائل در طرح‌ها دیده و تدوین شده اما در قالب تخلفات کمیسیون ماده 5 تحت شعاع قرار می‌گیرد.

نمای یک ساختمان نیز یک وجه خصوصی دارد و یک وجه آن حق عمومی شهر است، هر شهروند که از آن معبر عبور می‌کند باید از دیدن نمای ساختمان لذت ببرد و مالک یا سازنده باید به این حق شهروندی پاسخ دهد.

در حال حاضر نمی‌توانیم اقتصاد زمین را نفی کنیم، از طرفی باید طرح تفصیلی متناسب با واقعیت‌های اقتصادی هم تنظیم کنیم ولی با یک چالش مواجهیم که هر سقفی برای حدود ساخت و ساز تعیین کنیم اقتصاد زمین خود را با آن تطبیق می‌دهد و آن را مبنای پایه قرار می‌دهد و انگیزه سودجویی بیش از این مقدار می‌شود.

اگر از معیارهای زیباشناختی صِرف فراتر رویم، آن قسمت از معماری که اثرات بیرونی دارد مثل اشرافیت، سایه‌اندازی حق خصوصی و مسئولیت اجتماعی باید در طرح‌های جامع و تقصیلی درست تدوین شود و اقتصاد زمین نیز به اجرای صحیح آن فشار وارد نکند تا با ابزار کمسیون ماده 5 یا تخلفات ساختمانی که در کمیسیون ماده 100 برای آن تصمیم‌گیری می‌شود، ضوابط را زیرپا بگذاریم.

عدم تطبیق طرح‌های تفصیلی با سیاست‌های ساختمان‌سازی دولت‌ها

مگر افق طرح‌های جامع و تفصیلی 20 و 10 ساله نیست، چرا این طرح‌ها نتوانستند پاسخ مناسبی

 به توسعه آپارتمان‌نشینی و رعایت ضوابط معماری و شهرسازی بدهند؟

توسلیان: در زنجان برخی از اتفاقات مقتضیات تاریخی دارد؛ در سال 67 اولین طرح تفصیلی شهر زنجان تهیه شد و در آن زمان اصلا آپارتمان‌سازی در زنجان وجود نداشت و به دلیل وجود الگوی سکونت ویلایی خانه‌های شمالی ارزش بیشتری داشت اما با توسعه آپارتمان‌نشینی و نیاز به تأمین نور خانه‌های جنوبی بیشتر مورد اقبال مردم قرار گرفت.

در برهه‌ای از تاریخ زنجان، دیگر توسعه افقی شهر را به صلاح ندانستند اما با همان مبنای طرح تفصیلی سال 67 تصمیم به افزایش تراکم گرفتند و الگوی آپارتمان‌سازی در شهر رواج یافت و طرح تفصیلی که عرض معابر آن برای الگوی سکونت ویلایی طراحی شده بود، نتوانست خود را با این شرایط وفق دهد و و تحولات تاریخی، تطبیق ضوابط شهرسازی با الگوی سکونت را تحت شعاع قرار داد.

در جایی تطبیق الگوی ایرانی - اسلامی مثل اشرافیت با تغییر الگوی ساخت و ساز و سکونت ضروری شد در حالی که عرض معابر امکان تغییر ندارد و اشرافیت را تحت شعاع قرار می‌دهد.

منطقه‌بندی تراکمی الفبای شهرسازی است و ما منطقه‌بندی تراکمی را به دلیل حاکمیت اقتصاد املاک و مستغلاتاز دست دادیم و این نقد به نظام شهرسازی وارد است. برای فردی که تمایل به زندگی در یک مکان ویلایی دارد و حاضر است همه هزینه‌های آن را نیز بپردازد، باید منطقه‌ای وجود داشته باشد که الگوی تراکم ویلایی باشد.

برنامه دولت برای ساخت خانه‌های ویلایی در زنجان محقق شده و زمین مناسبی برای این منظور 

در شهر داریم؟

توسلیان: منطقه لیل‌آباد با این الگو پیش خواهد رفت، البته در سال‌های گذشته شهرک کارمندان قرار بود از الگوی ویلایی پیروی کند اما با افزایش قیمت زمین، افزایش تراکم در این منطقه قوت گرفت و شهروندان نیز خود را با این تفکر تطبیق دادند.

مشکل ما این است که به دلیل سبک زندگی ایرانی - اسلامی که مقتضیات خاص خود را دارد ما این منطقه‌بندی تراکمی را نداریم و طرح‌ها و به دلیل اقتصاد کنار گذاشته شد.

شهرسازی ایرانی – اسلامی به معیارهای زیبایی‌شناختی محدود نمی‌شود

اینکه انگیزه آپارتمان‌سازی در شهرک قوی شد نمی‌تواند به این دلیل باشد که مکان دیگری را برای این امر پیش‌بینی نکردیم یا وجود مزیت‌هایی مثل معابر با عرض زیاد این انگیزه را در شهروندان بیشتر کرد؟

توسلیان: مولفه‌های شهرسازی خیلی پیچیده است و از طرفی محدودیت‌های زیادی در الحاق زمین به محدوده وجود دارد و تعدادی از زمین‌ها درجه خاک کشاورزی محسوب می‌شود و باید سعی کنیم از اراضی داخل شهر بهترین استفاده را ببریم.

در شهرک کارمندان با عرض معابر مناسب، بهره‌وری زمین شهری بالا رفته و اکنون با توجه به هزینه‌های مدیریت شهری و نگهداری نمی‌توانیم شهرکی با 450 قطعه و با عرض معبر زیاد داشته باشیم، ولی باید در شهرها بسترسازی را برای تراکم‌های ویژه داشته باشیم و کاری کنیم که همه به آن وفادار بمانند.

یکی از اصول راهبردی و پایه‌ای شهرسازی ایرانی - اسلامی تکثر است که باید به حق انتخاب افراد برای سکونت، تفریح و سایر موارد تنوع و تکثر بخشید و نباید به معماری ایرانی - اسلامی نگاه تقلیل‌گرایانه داشته باشیم و آن را به معیارهای زیبایی‌شناختی محدود کنیم.

اگر شهر دسترسی عادلانه به فضاهای آموزشی و خدمات شهری ایجاد نکند شهر ایرانی - اسلامی نیست؛ بر همین مبنا معماری و شهرسازی ایرانی - اسلامی ایجاد فرصت‌های متکثر و متنوع برای نیازهای انسانی است و ما کنون منطقه‌بندی‌ها را در شهر از دست دادیم.

خط قرمزها توسط کمیسیون‌ها نقض می‌شود

نقش نظارت و پایبندی مجریان قانون به طرح‌ها و ضوابط کم نبوده که با این چالش‌ها مواجه شدیم؟

توسلیان: مشکل اینجاست که طرح‌های جامع و تفصیلی نتواستند خود را با سیاست‌های روز تطبیق دهند. در طرح جامع و تفصیلی منطقه‌بندی تراکمی تعیین می‌کنیم یک سری استانداردهای جهان شمول دارد.

شهرسازی ما در زمانی پایه اقتصاد کشاورزی داشت و شهرها در مستعدترین‌خاک‌ها و مناطق حاصلخیز کشاورزی شکل گرفتند. در حال حاضر با محدودیت‌هایی مواجه هستیم و در شهر نمی‌توانیم زمین چند هزار متری برای ساخت خانه‌های ویلایی قدیمی در نظر بگیریم.

از طرفی با فرآیندهای ملی و تغییر سیاست‌های کلی روبه‌رو هستیم که طرح‌ها نمی‌توانند خود را با این رویه‌ها به‌روز کنند. به طور مثال در دوره‌ای وزارت مسکن و شهرسازی تصمیم گرفت بهره‌وری زمین‌های شهری را بالا ببرد و شعار «پاک» به مفهوم پس انداز، انبوه سازی، کوچک سازی ‌را مطرح کرد و نتیجه این شد که منطقه‌های موجود شهر زنجان ساخت و سازهای جدید و افزایش تراکم و طبقات شکل گرفت تا این سیاست پوشش داده شود.

اکنون کمیسیون ماده 100 جرائم و افزایش تراکم یکی از ردیف‌های درآمد شهرداری شده است، فضای باز یک قطعه مسکونی را برای سود بیشتر به هم می‌زنیم و خط قرمزها توسط کمیسیون‌ها نقض می‌شود.

کمیسیون ماده 5 برای رفع مغایرت‌های واقعی طرح تفصیلی بود اما بعدها ماده 5 به ضد خود تبدیل شد و یک پاشنه آشیل برای پوشش اقتصاد املاک و مستغلاتبه حساب آمد.

طرح تفصیلی تراکم تعیین می‌کند و بر اساس آن باید پروانه صادر شود اما با ابلاغ یک سیاست انبوه‌سازی در شهر، تراکم بیشتری برای زمین‌ها در نظر می‌گیریم و کمیسیون ماده 5 ابزار افزایش تراکم و ارتفاع می‌شود.

در قانون نظام مهندسی نقشه‌های ازبیلت یا دوگانه مبنای قانونی دارد و برای بهبود جزئیات ساختمان در فرآیند اجرا و ثبت در اسناد ساختمان است اما اکنون به مفهوم تخلفات شهرسازی و سودبری از زمین درآمده است.

اقتصاد ملک در ایران یک بخش اقتصادی قوی و تأثیرگذار است و حوزه‌های مختلف را تحت تأثیر قرار می‌دهد، متخصصان اقتصاد برنامه‌ریزی شهری و مسکن می‌گویند که بالا بودن سودآوری بخش ساختمان یک افسانه است، چون دلیل اینکه اقتصاد ساخت و ساز در ایران سودآور است به علت وجود تورم در بخش زمین است.

در کشورهای پیشرفته با اخذ مالیات و عوارض توانستند اقتصاد زمین را کنترل کنند و سهم قیمت زمین را به زیر 20 درصد برسانند و در این حالت سودآوری بخش ساختمان با یک منطق اقتصادی، شکل رقابتی به خود می‌گیرد و با افزایش مولفه‌های کیفیت مبلغ بالاتری را دریافت می‌کنند و سودآوری ساختمان ناشی از ارتقای کیفی ساختمان است اما در ایران با هر کیفیتی مسکن ساخته شود متقاضی دارد چون با بالا رفتن قیمت زمین و ملک ضرری متحمل او نشده است.

کمرنگ شدن مطالبه کیفیت از سوی شهروندان خطرناک است

چرا افرادی که درآمد پایدار و تضمین شده نیز دارند، باز هم علاقه و انگیزه آن‌ها برای بورس بازی زمین

 و مسکن زیاد است؟

توسلیان: سرمایه تا یک حد باید نگه داشته شود و باید جای خود را پیدا کند و هر کسی که پولی در دست داشته باشد به دنبال سود اقتصادی بیشتر است و چون در ایران سرمایه‌گذاری در ملک سودده است، پول‌های خود را در این بستر سرمایه‌گذاری می‌کنند.

در کشور ما و به تبع آن در استان زنجان سهم قیمت زمین و ملک در قیمت تمام شده ساختمان خیلی بالا است و عدم تعادل‌های ساختاری که در جامعه وجود دارد باعث شده این انگیزه‌ها در مردم افزایش یابد.

در این بستر که اقتصاد مبتنی بر املاک و مستغلاتقوی است آن قسمت از معماری که اثرات بیرونی دارد و هم حق خصوصی و هم حق عمومی محسوب می‌شود از مطالبه عمومی شهروندان حذف می‌شود و این خطرناک است و شهروندان تخلفات همسایگان خود را یک فرصت اقتصادی برای خود تلقی می‌کنند و مطالبه کیفیت پایین می‌آید و موضوعات اقتصادی پررنگ‌تر می‌شود.

طرح جامع زنجان در سال 1400 مصوب شد و طرح تفصیلی در حال تدوین است، آیا با تغییرات سریع جوامع امروزی، نیازهای 10 سال آینده در این طرح پیش‌بینی شده تا با چالش‌های دیگری مواجه نشویم؟

توسلیان: قرارداد تهیه طرح تفصیلی منعقد شده و منتظر ارائه نقشه پایه از سوی شهرداری هستیم و امدیواریم بتوانیم تلفیق ماهرانه‌ای از بحث‌های اقتصادی و وضعیت موجود شهر داشته باشیم و به روزرسانی را باید در همه ابعاد در نظر گرفت و همین الان می‌توانیم بگوییم داخل شهر به زمین نیاز نداریم.

با وجود زمین‌های خالی زیاد در شهر زنجان، چرا برای نهضت ملی مسکن به خارج از شهر پناه می‌بریم؟

توسلیان: چون دولت روی زمین‌های داخل محدوده مالکیت ندارد.

طرح تفصیلی علاوه بر سند شهرسازی باید سند اقتصادی باشد

مگر در زمان تدوین طرح جامع و تفصیلی از مالکیت‌ها و نیاز به زمین برای ساخت مسکن آگاهی ندارید؟ 

چرا این پیش‌بینی‌ها انجام نشد؟

توسلیان: طرح جامع با مالکیت کار نمی‌کند و شرح خدمات دارد و اگر بخواهد وارد بحث مالکیت شود، نمی‌توان طرح شهرسازی را تدوین کرد و این طرح با پیش‌بینی جمعیت اجازه افزایش محدوده را می‌دهد و فاکتورهای شهرسازی را جمع می‌کند و بر اساس آن محدوده‌ها را تعیین می‌کند.

دولت تولید 4 میلیون مسکن را برای جبران عقب‌ماندگی مسکن مطرح کرد و در زنجان کمبود زمین دولتی داشتیم و این در حالی است که طرح جامع سال 1400 بسته شد.

یکی از مولفه‌های برنامه‌ریزی در طرح جامع جمعیت است و در طرح جامع مشخص شده که زمین‌های داخل شهر برای این جمعیت مشخص کافی است اما اینکه داخل محدوده مالکیت داشته باشید و آن را برای سیاست‌های مسکن دولت اختصاص دهید مقوله دیگری است که طرح جامع وارد آن نمی‌شود.

بحث ما این است که در طرح تفصیلی جدید تقاضاهای تراکم در کمیسیون ماده 5 زیاد و است و منطق اقتصادی هم پشت آن قرار دارد و انتظار داریم در طرح تفصیلی جدید تا جایی که خط قرمزهای شهرسازی را زیر پا نگذارد تقاضای تراکم را منطقی کنیم.

طرح‌های جامع و تفصیلی یک مقدار مکانیکی هستند و باید در حد خودشان از آن‌ها انتظار داشت و بهترین طرح‌های جامع و تفصیلی هم همه اهداف شهرسازی را پوشش نمی‌دهد چون خشک و روی کاغذ هستند و چارچوب کمیسیون ماده 5 برای برای به روزرسانی این طرح‌ها بود اما به ابزاری برای افزایش تراکم تبدیل شد.

مولفه‌های شهرسازی خیلی پیچیده است و وقتی تراکم را بالا بردیم باید به فکر فضاهای عمومی هم باشیم و فضای شهری مناسب ایجاد کنیم تا مردم درگیر کنش‌های اجتماعی هم شوند.

طرح تفصیلی در عین اینکه یک سند شهرسازی است باید یک سند اقتصادی هم باشد مثلا اگر کاربری یک زمین را مسکونی و یک زمین را آموزشی کردیم باید منافع و مزایا را متعادل کنیم تا معیارهای شهرسازی که بخش ایرانی و اسلامی یکی از مولفه‌های آن است زیر سئوال نرود.

طرح‌های تفصیلی باید پیوست اقتصادی و اجتماعی هم داشته باشد که وزارت مسکن و شهرسازی تا کنون موفق به این کار نشده است.

دلیل اینکه این امر محقق نشده چیست؟

توسلیان: دلیل اصلی را در جای دیگر جست و جو می‌کنم؛ چراکه نتوانستیم در شهرها سیستم هوشمند مالیات و عوارض راه بیندازیم. راهبری توسعه شهر صرفا روی کاغذ و با طرح‌های جامع و تفصیلی اتفاق نمی‌افتد و باید در کنار این طرح‌ها راهکارهای اقتصادی داشته باشیم.

شهر یک موجود زنده با ساختارهای اقتصادی و اجتماعی است شهر مطلوب با متعادل‌سازی فرآیندهای اقتصادی و اجتماعی ایجاد می‌شود و الزاما روی کاغذ نیست و باید با این سیاست‌ها درصد تحقق طرح‌های جامع و تفصیلی را بالا برد.

آنچه که در این گفت‌وگو بیش از پیش نمایان شد، بالا بودن تورم در بخش زمین و حاکم بودن اقتصاد مبتنی بر املاک و مستغلاتاست که این سلطه‌گری رعایت ضوابط شهرسازی از جمله معیارهای ایرانی – اسلامی را خدشه‌دار کرده و لازم است بازنگری جدی و منطقی بر سیاست‌های اقتصادی با رویکرد متعادل‌سازی ساختارهای فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی داشته باشیم.