هاجر کشاورزی- بازار مسکن در دوره‌های مختلف رونق و رکود متوالی را طی کرده به طوری که در آخرین دوره رکود و از اواخر سال 92 در یک رکود شدید فرو رفت که به گفته کارشناسان این رکود بی‌سابقه بوده و ناشی از گرانی شدید در سال 90 و 91 بود که پس از گذشت سه سال و در روزهای پایانی سال 95 رونق دوباره در این بازار مشاهده شد و به اذعان مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی دوره پیش رونق شروع شد که در اواسط سال 96 به طور نسبی افزایش ساخت و سازها را در پی داشت.

به اذعان کارشناسان این حوزه از جمله دلایل اصلی ایجاد رونق ، کاهش نرخ‌ سود بانکی در شهریورماه سال گذشته بود که سرمایه‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت مسکن تزریق شد و همین موضوع سبب رشد قیمت مسکن در کلان شهرها با یک شیب تند بود که این نوسانات بازار مسکن در ادامه کل کشور را متأثر و استان نیز وارد فصل جدید از داد و ستد مسکن شد.

اما از سوی دیگر با شروع سال جاری و تحت تاثیر نوسانات ارزی همچنین بار روانی ایجاد شده در جامعه، قیمت‌ها به یکباره افزایش چند برابری یافت که در نتیجه به اذعان فعالان حوزه مسکن" دوره رونق با افزایش جهشی می‌رود تا دوباره وارد دوره رکود شود .

دراین باره حسن مجتبی‌زاده رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان نیز بر این موضوع صحه گذاشته و ادامه افزایش قیمت‌های مسکن را سبب رکود دوباره این بازار دانست و تاکید کرد: متاسفانه دوران رونق متناسب با برنامه‌ریزی کافی نبود و در نتیجه رونق ایجاد شده بیشتر از چند ماه دوام نداشت .

به اذعان این کارشناس حوزه مسکن افزایش غیر واقعی قیمت‌ها سبب می‌شد دوباره دوره رکود مسکن که تا اواخر سال 95 ادامه داشت بر بازار حاکم شود، دوره رکودی که پیش‌بینی می‌شود طولانی مدت باشد

همچنین بررسی میدانی نشان می‌دهد که قیمت زمین، مصالح ساختمانی در ماههای اخیر رشد بین 30 تا 50 درصدی داشته است که همین امر سبب شده است تا دیگر سازندگان تمایلی برای ساخت، خرید و فروش مسکن نداشته و یا به انتظار کاهش قیمت‌ها باشند..

شواهد نشان می‌دهد که اثر رشد نرخ ارز بر رشد قیمت مسکن بیشتر بوده اما همین موضوع  کار دست فعالان این بخش داده و به گفته نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در خرداد ماه افت معاملات را داشته و این روند کاهشی تا شهریور ماه نیز ادامه یافته است.

دوباره وارد رکود در بازار مسکن می‌شویم

در این باره احمد نوروزی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان ضمن تشریح وضعیت حاکم بر بازار مسکن و با بیان اینکه خرید و فروش چندانی در دو ماه اخیر در بازار وجود ندارد، اظهار کرد: اگر روال افزایش قیمت مسکن که به صورت جهشی اتفاق افتاده ادامه یابد دوباره وارد رکود در بازار مسکن می‌شویم.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با ابراز اینکه از خردادماه بازار خرید و فروش تعریف چندانی نداشته و در رکود به سر برده است، تاکید کرد: قیمت جهشی مسکن سبب شده  تا فروشندگان پای معامله نیامده و فروشندگان نیز با قیمت‌های جدید نتوانسته‌اند خانه مناسب تهیه کنند و در واقع هیچ تضمینی برای ثبات قیمت‌ها وجود ندارد که این امر به ضرر بسیاری از فعالان بخش مسکن بوده و حتی برخی از انبوه‌سازان چندسالی است که از فعالیت دست کشیده‌اند.

نوروزی نرخ‌های ارائه شده برای اجاره مسکن و خرید و فروش را غیر واقعی دانست و عنوان کرد: با افزایش یکباره قیمت مسکن بسیاری از فروشندگان که 5 ماه پیش خانه خود را برای خرید مکان بهتر به فروش رسانده بودند خود مستاجر شده‌ و توان خرید مسکن با قیمت‌های بالاتر را ندارند .

عرضه مسکن کمتر از تقاضاست

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با اشاره به اینکه امروز عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضا است، گفت: یکی از علت‌های افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در استان پایین بودن میزان عرضه در مقابل تقاضا است و در این باره بسیاری از کسانیکه زمین یا مسکن برای فروش دارند دست نگه داشته‌اند که همین امر موجب شده اجاره‌بهاء نیز بیش از 50 درصد افزایش پیدا کند که با ادامه روند رو به افزایش نرخ ارز و طلا در بازار امکان جهش دوباره قیمت مسکن و اجاره بها وجود دارد.

نوروزی در ادامه با اشاره به اینکه از اردیبهشت ماه امسال افزایش قیمت‌ها بین 15 تا 30 درصد اتفاق افتاده است، خاطرنشان کرد: این روند افزایشی در تمامی مناطق یکسان نبوده و با توجه به کشش قیمت‌ها در مناطق مختلف قیمت‌های متفاوتی را داشته‌ایم..

این فعال حوزه مسکن بالارفتن قیمت زمین، افزایش هزینه نیروی انسانی و مصالح ساختمانی را از جمله دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن دانست و اظهار کرد: رشد قیمت زمین عمده‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن به شمار می‌رود هر چند مصالح ساختمانی و نیروی انسانی نیز در این بازار تاثیرگذارند که در این باره مصالح ساختمانی هم زمان با افزایش قیمت مسکن رشد بیش از 2.5 تا 3 برابری داشته است و در این بین قیمت آسانسور ، کلید و پریز، میلگرد  نسبت به سایر مصالح ساختمانی بیشترین رشد را داشته است.

به اذعان نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با وجود صدور پروانه ساخت ساخت‌وسازی وجود ندارد و نباید انتظار خرید و فروش داشت و این وضعیت، در واقع تشریح موقعیت کنونی بازار مسکن در زنجان است.

اظهارات نوروزی درحالی است که رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان افزایش قیمت مسکن بدلیل کاهش عرضه را رد کرده و تاکید کرد: ما کمبود مسکن نداریم و طبق آمار ارائه شده از سوی مسئولان این حوزه مسکن خالی نیز داریم اما آنچیزی که در این بین وجود دارد این است که در مقابل تقاضای بازار، مالکان بدلیل اینکه مسکن کالای سرمایه‌ای است بدنبال حفظ سرمایه خود بوده و تمایلی برای عرضه ندارند.

افزایش قیمت مسکن باید در حد معقول باشد

از سوی دیگر رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان با ابراز اینکه افزایش قیمت مسکن و یا هر کالایی باید در حد معقول باشد و قطعاً رشد بیش از حد قیمت هر کالایی به ویژه مسکن موجب رکود می‌شود، خاطرنشان کرد: بازار مسکن در نیمه دوم امسال کشش افزایش قیمت ندارد و رشد بیش از حد قیمت مسکن که منجر به کاهش قدرت خرید شده است. سبب میش‌ود که مسکن وارد دوره رکودی طولانی مدت شود

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در پاسخ به سؤالی در مورد مشخص نبودن اجاره بهاء در زنجان گفت: در واقع نمی‌توان نرخ مشخصی برای مسکن تعریف کرد، چرا که این مبلغ بستگی به توانایی مستاجر برای پرداخت اجاره‌بهاء و تمایل صاحبخانه‌ها دارد که متاسفانه امسال با توجه به التهاب موجود در بازار مالکان ترجیح دادن تا نرخ‌ها نیز رشد بالای 50 درصد داشته باشد.

نوروزی در پاسخ به سوال صدای زنجان در رابطه با اینکه آیا افزایش مجدد قیمت مسکن را خواهیم داشت یا نه؟ اظهار کرد:  در صورتی که نوسانات بازارهای سرمایه‌ای روند رو به رشد خود را داشته باشند با ورود سرمایه‌ها از بازار طلا و ارز به این بازار دوباره افزایش قیمت را خواهیم داشت چرا که اگر نقدینگی‌ها به سمت مسکن بیاید، قیمت‌ها افزایش مجدد پیدا خواهد کرد.

قدرت خرید کاهش و افت معاملات را در ماههای اخیر داشته‌ایم

در این باره مجتبی زاده رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان نیز در با تاکید بر اینکه بازار مسکن تحت تاثیر بازار ارز و طلا قرار دارد، عنوان کرد: طبیعی است بازار مسکن بر بازارهای دیگر تأثیر بگذارد و از آنها هم تأثیر بپذیرد که در این رابطه افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‏ها را در اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد به عنوان مثال  با افزایش نرخ ارز ما شاهد افزایش 2.5 تا 3 برابری برخی مصالح ساختمانی همچون میلگرد و سیمان بوده‌ایم که در نتیجه قیمت مسکن نیز تحت تاثیر این موارد افزایش پیدا کرد.

از سوی دیگر مجتبی زاده در خصوص تاثیرات نرخ رشد ارز بر قیمت مسکن نیز با ابراز اینکه  بازار ارز و طلا از جایگزین‏‌های بازار مسکن هستند، تاکید کرد: افزایش قیمت طلا و ارز جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‏دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود به بازار مسکن می‌شود اما در شرایط فعلی متلاطم بودن بازار ارز و طلا می‌تواند سبب سوق دادن سرمایه‌ها به بازار مسکن شود.

رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان برخلاف اظهار نظر نوروزی معتقد است که دیگر افزایش قیمت در بازار مسکن اتفاق نخواهد افتاد و قیمت‌ها بالاتر از میزان فعلی نمی‌شود.

وی با ابراز اینکه در بخش مسکن دو نوع متقاضی وجود دارد، تاکید کرد: مصرف‌کنندگان واقعی و  سوداگران، متقاضیان بازار مسکن به شمار می‌روند که گرانی بیش از حد مسکن باعث می‌شود تا بازار از دسترس مصرف‌کنندگان واقعی خارج شود و جولان سوداگران را داشته باشیم.

مجتبی زاده معتقد است که مسکن دیگر کشش رشد قیمت را ندارد، چرا که قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته رشد داشته است و همین امر باعث شده تا قدرت خرید کاهش و شاهد افت معاملات باشیم.

برنامه‌ریزی برای کنترل قیمت وجود ندارد

رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان در خصوص راهکارها برای کنترل قیمت مسکن نیز با اذعان به اینکه متاسفانه برنامه‌ریزی دقیقی توسط مسئولان ذی ربط اتفاق نیفتاده است، خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد با تثبیت نرخ ارز قیمت‌ها پایین بیاید اما اینکه چه راهکارهایی برای متوقف کردن رشد غیر واقعی مسکن لحاظ شده است پاسخ مبهم است چرا که در عمل آیتم‌های مختلفی بر اقتصاد ما تاثیر گذار بوده و راهکارهای ارائه شده نتایج مطلوب را بدنبال نداشته است.

مجتبی زاده در ادامه تصریح کرد: قیمت‌ها در استان نیز تابع تغییرات قیمتی در کشور است و نیاز داریم تا در عرصه ملی تصمیمات جدی در این حوزه اتفاق بیفتد که قطعا تاثیرات آن بر استانها نیز موثر خواهد شد.

اما نوروزی فعال حوزه مسکن در پاسخ به این سوال عدم مدیریت صحیح و نظارت ضعیف را مطرح کرده و ابراز کرد: در مواجه با تخلفات اتفاق افتاده پیگیری قانونی انجام نمی‌شود و مردم نیز آزادانه و به دلخواه خود قیمت‌ها را افزایش می‌دهند چرا که مرجعی برای پاسخگوی به این روند وجود ندارد و مردم به بازار گرانی دامن زده‌‌اند .

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با ابراز اینکه نقش دستگاه‌های دولتی ذی ربط  در کنترل قیمت‌ها ضعیف بوده است، عنوان کرد: رشد قیمت و رونق بازار مسکن قابلیت برنامه‌ریزی دارد که دولت با ابزارهایی که در دست دارد، در مناطق کمتر توسعه یافته می‌تواند تمهیداتی ایجاد کند، تا بازار مسکن به ثبات برسد

این فعال حوزه مسکن عدم اجرای طرح‌های دولت در زمینه خانه دار شدن اقشار کم درآمد را مطرح کرده و تصریح کرد: بیشتر متقاضیان واقعی مسکن افرادی هستند که درآمدهای متوسط رو به پایین دارند که اگر طرح‌های حمایتی دولت برای ساخت مسکن این اقشار اجرایی می‌شد میزان تقاضا کاهش چشمگیر پیدا کرده و دیگر با افزایش یکباره مسکن مواجه نبودیم اما در عمل در طی سالهای اخیر هیچ اقدامی در این رابطه صورت نگرفته است و این افراد با این قیمت‌ها نیز همان مستاجر باقی می‌مانند و تنها کار ممکن این است که بشینیم و منتظر بمانیم.

در سخن آخر باید اذعان کرد که مشکلات متعدد اقتصادی دست به دست هم داده تا شاهد افزایش غیرمتعارف مسکن در سال جاری باشیم افزایشی که میل به فروکشی ندارد و باید دید پایان این قیمت‌های ناتمام مسکن چه زمانی به سرانجام خواهد رسید و ثبات بر بازار ارز، طلا و مسکن حاکم خواهد شد.

#گرانی مسکن، صدای زنجان، نظام مهندسی زنجان، مشاوران املاک