فصل نقل و انتقالات مسکن فردا در حالی به پایان می‌رسد که هیچ‌کدام از برنامه‌های دولت برای کنترل بازار اجاره‌بهای واحد‌های استیجاری در این دوره موفق نبوده و دسترسی مستأجران به مسکن مناسب دشوارتر از سال قبل شده است.

 فعالیت مشاوران املاک متخلف

مسئولان استانی در این سال‌ها با اشاره به دلایل گرانی مسکن در زنجان بارها گفته‌اند که؛ بخش زیادی از گرانی مسکن در زنجان ناشی از اقدامات مشاورین املاک است.

حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در گفت‌وگو با صدای زنجان بابیان اینکه به‌هیچ‌عنوان منکر تخلف در صنف زیرمجموعه‌اش نیست، می‌گوید: اقدامات در خصوص بازرسی از نحوه انجام‌وظیفه صنف مربوطه را با دقت انجام داده و تمامی گزارش‌های خود را بدون هیچ اغماضی به دستگاه ذی‌ربط برای سیر قانونی پرونده ارائه می‌کنیم.

به گزارش صدای زنجان؛ چند روز پیش (29 شهریورماه 1403) مشاور املاک متخلف در زنجان به پرداخت ۹۲۱ میلیون ریال به‌عنوان جبران خسارت در حق شاکی خصوصی محکوم شد.

بنا بر اعلام رضا مظفری، مدیرکل تعزیرات حکومتی استان زنجان؛ متخلف علاوه بر پرداخت خسارت در حق شاکی خصوصی، به پرداخت یک میلیارد و ۸۴۳ میلیون ریال جزای نقدی معادل ۲ برابر مبلغ گران‌فروشی نیز محکوم شد.

به گفته او؛ بازرسان اتاق اصناف زنجان گزارش این تخلف را با شکایت شاکی خصوصی در بازرسی از واحد مشاور املاک کشف و پرونده آن را برای رسیدگی به تعزیرات حکومتی ارسال کرده بودند.

 مسکن؛ بی‌توجه به قوانین و مصوبه‌های بازار زمین و مسکن و اجاره‌بها

هرچند که تخلف در صنف مشاوران املاک و نقش آن در گرانی مسکن را نمی‌تواند رد کرد اما بر همه آشکار است که این مورد؛ نمی‌تواند عاملی بر وضعیت آشفته مسکن باشد.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم (شهریور 1402) در پاسخ به سؤال رسانه‌ها در خصوص علت ناکامی دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن گفت: ما هرگز تعبیر ناکامی از برنامه‌های کنترل اجاره‌بهای مسکن نداریم. زیرا طرح‌های مختلفی را برای افزایش عرضه مسکن به اجرا گذاشته‌ایم.

به گفته وی قانون ساماندهی بازار اجاره‌بها در مجلس تصویب‌شده، ولی بررسی نهایی آن در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تأخیر افتاده است، امیدواریم سریع‌تر این رفت‌وبرگشت‌ها بین شورای نگهبان و مجمع و مجلس به پایان برسد. مهم‌ترین ویژگی این قانون، تعیین سقف اجاره‌بهاست که با ابلاغ آن می‌توانیم نهاد‌های قضایی راحت‌تر کار را پیش ببرند.

درست یک سال پس‌ازاین اظهارات، جعفر قزوینیان، مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان 3 شهریورماه 1403 با اشاره به حداکثر افزایش سقف اجاره‌بهای مسکن، گفت: با توجه به قانون جهش تولید مسکن و در راستای اجرای «ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین،مسکن و اجاره‌بها» و به استناد جلسه شورای عالی مسکن درصد حداکثر افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه، از تیرماه سال ۱۴۰۳ تا پایان سال جاری در شهر زنجان ۲۳ درصد تعیین‌شده است.

وی بابیان اینکه اتاق اصناف استان زنجان در اجرای این ماده‌قانونی همکاری لازم را مدنظر قرار دهد، اظهار کرد: اتاق اصناف استان زنجان نسبت به آگاهی و رعایت این قانون توسط مشاورین املاک سطح شهر زنجان،مصوبه را به اتحادیه مشاورین املاک ابلاغ کرده و نتیجه را به دستگاه‌های نظارتی استان گزارش دهد.

مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان،گفت: با ابلاغ حداکثر افزایش اجاره‌بهای مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی، امیدواریم که مالکان و مشاوران املاک این سقف اجاره‌بهای ۲۳درصدی را رعایت کنند تا بازار مسکن به  آرامش بیشتری برسد.

اما رئیس اتاق اصناف زنجان بابیان اینکه در اپلیکیشن خودنویس، موجر و مستأجر در هر ساعتی می‌توانند نسبت به انعقاد قرارداد اقدام کنند و کسی هم دخل و تصرفی در آن ندارد و متأسفانه وزارت راه و شهرسازی نیز نسبت به فرآیند نظارتی ندارد، اضافه کرد: در زنجان حدود هزار واحد صنفی مشاور املاک وجود دارد که دوره‌های آموزشی برای انجام‌وظیفه قانونی برگزار می‌شود و اتحادیه نیز بر روند انجام کار نظارت دارد اما در سایت دیوار و سامانه خودنویس مستأجران و موجران و اشخاص بدون اینکه ناظری بر فعالیت آن‌ها وجود داشته باشد، نسبت به انعقاد قرارداد اجاره مسکن با اعداد و ارقام موردتوافق، اقدام می‌کنند. ما طبق وظیفه این مصوبه را به واحدهای زیرمجموعه ابلاغ کردیم اما چه کسی بر فعالیت اشخاص در سامانه‌های خودنویس و سایت دیوار که بخش قابل‌توجهی از قراردادها در این بسترها صورت می‌گیرد؛ نظارت خواهد کرد؟ در این بسترها میزان افزایش نرخ اجاره‌بها نسبت به سال قبل نه‌تنها حداکثر ۲۳ درصد نیست بلکه ۶۰ الی ۸۰ درصد و حتی بالاتر است!

سامانه خودنویس و جولان دلالان و فرصت‌طلبان

مقدمی در پاسخ به سؤالی مبنی بر «بر اساس ماده ۳۰ قانون نظام صنفی اتحادیه‌های صنفی مکلف به تشکیل کمیسیون‌های بررسی و کنترل اصناف در حوزه‌های اتحادیه‌ها هستند و همچنین بر اساس ماده ۷۲ قانون همه مصرف‌کنندگان و بازرسان شکایت‌های خود را به اتحادیه اعلام کنند، اتحادیه مشاوران املاک زنجان در این زمینه چه اقدامی کرده است؟» به صدای زنجان گفت: همه از وضعیت مسکن و اجاره‌بها ناله می‌کنند. اتحادیه مشاوران املاک نسبت به انجام‌وظیفه نظارتی اقدام می‌کند اما حرف حساب ما این است، اگر واقعاً به دنبال حل مسئله هستیم باید ریشه‌ای موضوع را بررسی کنیم که به نفع مردم باشد و مستأجران آسیبی نبینند. اتحادیه نهایتاً چند بنگاه متخلف را پلمپ یا جریمه کند اما واقعاً مشکل بزرگ جای دیگری است و باید نسبت به افزایش نظارت در سامانه خودنویس و سایت دیوار، دولتی‌ها اقدام کنند که اهرم نظارتی دارند و می‌توانند با ارائه راهکارهایی موجران را مجاب به اجرای قانون کنند. معتقدیم بازار مسکن با دستور روی آرامش نمی‌بیند و ضروری است برنامه‌های اصولی از سوی مسئولان ارائه شود.

اما سامانه «خودنویس» چیست که باوجود داشتن برخی مزایا؛ صدای مشاوران املاک را درآورده و مستأجران را نسبت به بهبود قیمت‌های این بازار دلسرد کرده است؟

راه‌اندازی سامانه خودنویس یکی از اصلی‌ترین برنامه‌ها در حوزه مسکن بوده که در قالب قانون جامع مسکن به مرحله اجرایی و عملیاتی شدن رسید. این در حالی است که دولت سیزدهم برای رسیدن و طراحی این سامانه از طریق دستگاه‌های مختلف و با استفاده از هوش مصنوعی آن را در سال گذشته راه‌اندازی کرد.

از اواخر سال‌ گذشته مشاوران املاک مکلف شدند که برای ثبت قراردادهای خود از طریق این سامانه اقدام کنند که‌ در ابتدا بسیاری از دستگاه‌ها برای اجرای آن مقاومت می‌کردند اما با توجه به مزایای بسیار زیادی که این  سامانه دارد ازجمله رایگان بودن، حق انتخاب بین مالک و مستأجر و جلوگیری از انحصاری که در این بخش از سوی مشاوران املاک باعث شد که استقبال از آن  روند صعودی پیدا کند.

گفتنی است که؛ پیش‌ازاین امکان آنکه بتوان از طریق سامانه خودنویس استعلام و اهلیت سنجی صورت بگیرد وجود نداشت و همین مهم منجر به برخی نارضایتی‌ها هم شده بود و خریدوفروش مسکن را برای متقاضیان با دشواری روبرو کرده بود، اما در حال حاضر  این امکان  فراهم‌شده و فروشندگان و همچنین خریداران مسکن به‌راحتی می‌توانند استعلام فرد را که از طریق سازمان ثبت املاک فراهم‌شده، دریافت کنند.

 تجارت صاحب‌خانه‌های فرصت‌طلب در سایت دیوار

هرچند که برخی معتقدند که؛ بساط تمامی دلال‌بازی و سوداگری در سامانه خودنویس برچیده شده و در حال حاضر به این سمت در حرکت هستیم که بتوانیم یک بازار مناسب باقدرت اجرایی خوبی را برای تمامی متقاضیان فراهم کنیم تا بالا رفتن قیمت مسکن که پیش‌ازاین به‌واسطه همین موضوعات ایجادشده برچیده شود اما با توجه به اینکه امکان ثبت قراردادها در سامانه خودنویس برای موجران و مستأجران فراهم‌شده برخی از صاحب‌خانه‌ها ترجیح می‌دهند پس از ثبت آگهی اجاره واحد مسکونی در سایت دیوار آن‌هم با نرخ‌های نجومی؛ به‌گونه‌ای تجارت راه بی اندازند!

وضعیت افسارگسیخته فعلی قیمت‌ها در سایت دیوار زنجان و نرخ‌های خودسر اعلامی از سوی صاحب‌خانه‌ها در این بستر نشان می‌دهد که ناظران ذی‌ربط در این زمینه به وظایف خود عمل نمی‌کنند.

حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در پاسخ به صدای زنجان در خصوص میزان افزایش اجاره‌بها در زنجان و لزوم رعایت سقف اجاره‌بهای 23 درصدی می‌گوید: در خصوص اجاره‌بها چیزی نمی‌توانم بگویم زیرا آمارها در دست اتحادیه نیست! پس از بی نظارتی در سایت دیوار و راه‌اندازی سامانه خودنویس، درصد ناچیزی (در حدود یک درصد) قراردادها در واحدهای مشاوره ثبت می‌شود و مابقی معاملات در بستر سایت دیوار انجام و در سامانه خودنویس نیز ثبت می‌شود.

لطفی بابیان اینکه میزان افزایش اجاره‌بهای واحدهای ثبت‌شده در واحدهای مشاوره زنجان را کمتر از 40 درصد اعلام کرده و می‌گوید: این میزان در بازار آزاد و در سامانه‌های خودنویس بالای 100 درصد است!

 اذعان تکان‌دهنده یک مسئول در خصوص ناقص بودن بانک اطلاعاتی حوزه مسکن

بهزاد کردلو، رئیس اداره برنامه‌ریزی راه و شهرسازی استان زنجان نیز در خصوص وضعیت اجرای ابلاغیه مربوط به افزایش اجاره‌بها 23 درصدی نسبت به سال قبل به صدای زنجان می‌گوید: در این خصوص باید ارگان‌هایی نظیر اتحادیه مشاوران املاک، تعزیرات، اتاق اصناف و اداره کل صمت که مسئولیت نظارت را بر عهده دارند باید اعلام نظر کنند.

کردلو در پاسخ به دیگر سؤال صدای زنجان در خصوص «بررسی‌های اداره کل راه و شهرسازی در خصوص نحوه اجرای مصوبات و ابلاغیه‌های وزارت راه و شهرسازی در استان زنجان چه چیزی را نشان می‌دهد»، عنوان می‌کند: باید تمامی نکات اعلامی در قانون در خصوص ثبت قراردادها در سامانه خودنویس صورت گیرد.

این اظهارات رئیس اداره برنامه‌ریزی راه و شهرسازی استان زنجان در خصوص اجرای دقیق قانون افزایش اجاره‌بهای 23 درصدی در زنجان در حالی مطرح است که بنا بر اعلام اتحادیه مشاوران املاک زنجان و وضعیت اجاره‌بهای واحدها می‌توان گفت که تقریباً این میزان مبلغ اعلامی دولت به‌هیچ‌عنوان رعایت نمی‌شود.

البته کردلو دراین‌باره به صدای زنجان می‌گوید: سامانه خودنویس نوپا است! در حال حاضر بانک اطلاعاتی ناقص است. امسال تمامی اجاره‌بها ثبت می‌شود و سال بعد اگر قراردادی ثبت شود که اجاره‌بها نسبت به مدت مشابه سال قبلش بالاتر از آنچه دولت اعلام کرده باشد، سیستم خطا داده و اجازه ثبت قرارداد را نخواهد داد.

رئیس اداره برنامه‌ریزی راه و شهرسازی استان زنجان در پاسخ به دیگر سؤال صدای زنجان مبنی بر «وقتی سامانه خودنویس دست اتحادیه مشاوران املاک نیست چه اصراری بر نظارت اتحادیه دارید و اداره راه و شهرسازی بر این روند نظارت ندارد؟ تصور نمی‌کنید با ثبت نرخ‌های خودسر از سوی صاحب‌خانه‌ها وضعیت بازار مسکن به‌جای بهتر شدن بدتر از قبل می‌شود؟» جواب مشخصی نمی‌دهد اما در خصوص بی نظارتی در سایت دیوار می‌گوید: پلیس فتا، تعزیرات و ارگان‌های ذی‌ربط در این خصوص مسئولیت نظارت دارند و اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان در این خصوص حق نظارت ندارد!

 تعدد سامانه‌ها

سامانه کاتب باهدف ارائه خدمات دیجیتال ثبتی و استفاده از خدمات غیرحضوری ثبتی از سه طریق وب‌سایت، اپلیکیشن و کدهای دستوری اخیراً در راستای اجرای ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه‌اندازی شده تا کلیه معاملات املاک در حوزه خریدوفروش، رهن و اجاره، انتقال سرقفلی، مشارکت در ساخت، می‌بایست توسط مشاوران املاک در این سامانه ثبت شود؛ آیین در حالی است که سامانه خودنویس همچنان فعال است و موجران و مستأجران در این سامانه مشغول ثبت معاملات خود هستند و از طرفی انتقادات از نحوه معاملات در این سامانه نیز به قوت خود باقی است!

سامانه کاتب بنا بر اعلام حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان از 15 شهریورماه 1403 راه‌اندازی شده است که فقط مشاوران املاک به این سامانه دسترسی دارند؛ گویا در این مدت دولت به‌جای راه‌اندازی سامانه‌های متعدد اقدام خاصی برای کنترل عملی بازار مسکن نکرده است!

حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان دراین‌باره از بلاتکلیفی مشاوران املاک خبر داده و به صدای زنجان می‌گوید: فعالان صنفی نیز در بین این‌همه سامانه و دستورالعمل ماده‌اند! امیدوار بودیم پروژه مسکن ملی اجرا شود و به دنبال آن واحدها تحویل متقاضیان شود وضعیت بهتر می‌شود، تعدادی از واحدها هم تحویل مردم شد اما یک درصد هم بازار مسکن تکان نخورد! بازار مسکن در رکود کامل است. نمی‌خواهم عملکرد دولت سیزدهم را زیر سؤال ببرم، زیرساخت و زیرسازی قوی در حوزه مسکن توسط دولت قبل شکل گرفت اما برخی از عوامل دست‌به‌دست هم داد تا نتیجه کار، ثمره‌ای نداشته باشد. تصور کنید 250 صنف همگن در حوزه مسکن فعال‌اند اما اقدامات دولت چه تأثیری برای این صنوف داشت؟

 مشکلات متقاضیان وام ودیعه مسکن در زنجان

متأسفانه افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال‌های اخیر باعث مشکلات زیادی برای مستأجران شده است. دولت برای حل این معضل، از سال گذشته طرحی را به نام «وام ودیعه مسکن» یا «وام اجاره مسکن» باهدف کمک به مستأجران به اجرا گذاشته است.

میزان وام اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ برای استان تهران، مراکز استان‌ها و سایر شهرها و روستاها به ترتیب، 200، 150، 100و 40 میلیون تومان خواهد بود؛ مبلغ اقساط و همچنین، نحوه بازپرداخت این وام، نیز با توجه به میزان سود در نظر گرفته‌شده است که باید حداکثر در 5 سال پرداخت شود.

اما با توجه به گله تعدادی از متقاضیان وام ودیعه مسکن در زنجان گویا سیستم بانکی به تکالیف دولت برای پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن عمل نکرد و درصد کمی از متقاضیان موفق به دریافت این تسهیلات در فصل نقل و انتقالات جاری شدند.

یکی از مستأجران به صدای زنجان می‌گوید: دولت به‌منظور حمایت از مستأجران، اقدام به ارائه وام کرد تا بتوانند گوشه‌هایی از مشکلات خود را به‌واسطه آن را حل کنند. با استفاده از این طرح مستأجران می‌توانند نسبت به ثبت‌نام و یا اجاره مسکن اقدام کنند اما باوجود پیگیری‌ها هنوز موفق به اخذ وام ودیعه مسکن نشده‌ام.

 لزوم اجرای دقیق « قانون مالیات بر خانه‌های خالی»

قانون مالیات بر خانه‌های خالی سال‌ها روی زمین‌مانده بود که دولت سیزدهم قصد داشت به‌شدت و جدیت اجرایی کند که بلاتکلیف ماند.

قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از ابزارهای کلیدی دولت برای تنظیم بازار مسکن و کاهش تعداد واحدهای بلااستفاده است. با توجه به افزایش تعداد خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ و تأثیرات منفی آن بر بازار اجاره و خرید مسکن، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی تدوین‌شده است.

در سال 1403، این قانون باهدف تشویق مالکان به اجاره دادن یا فروش املاک خالی خود و جلوگیری از احتکار مسکن به تصویب رسید. مالیات خانه‌های خالی در سال 1403 به‌عنوان یک راهکار مؤثر برای بهبود شرایط اقتصادی، معافیت مالیات بر درآمد اجاره مالکان، کاهش هزینه‌های اجاره و خرید مسکن عمل می‌کند.در این مقاله، به بررسی اهمیت و تأثیرات اخذ مالیات از خانه‌های خالی بر بازار مسکن پرداخته می‌شود.

حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با اشاره به شیوه‎ها و روش‌های مسئولان کشوری که در این سال‌ها بنا به هر دلیلی نتوانست مانع تخلفات و برخی فرصت‌طلبی‌ها شود؛ معتقد است فقط با اجرای دقیق « قانون مالیات بر خانه‌های خالی» و با نظارت قوی تمامی ارگان‌های ذی‌ربط دارای اهرم قانونی است که بازار مسکن می‌تواند روی آرامش را ببیند.