لیلا محمدی- نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان معتقد است دولت می‌تواند با اهرم‌های نظارتی خود در کنترل این بازار نقش مهمی را ایفا کند. او با اشاره به روند صعودی قیمت‌ها پس از اجرای طرح سهمیه‌بندی بنزین می‌گوید: در نیمسال دوم سال 97 بسیاری از صاحبان املاک به امید کسب سود و یا خرید منزل جدید، خانه‌های خود را فروختند اما در عرض سه تا چهار ماه با آغاز موج افزایش قیمت، اجاره‌نشین شدند. 30 سال است در حوزه مشاوره املاک فعالیت می‌کنم حتی به فکرمان هم خطور نمی‌کرد بازار مسکن تا این حد قابل کنترل نباشد! هیچ یک از صاحب‌نظران چنین وضعیتی را پیش‌بینی نمی‌کردند.

تصمیم دولت برای افزایش نرخ بنزین سبب شد تا بازار مسکن که از اردیبهشت ماه امسال در حالت رکود قرار گرفته بود از حالت سکون خارج شود به طوری که قیمت زمین در زنجان 20 درصد افزایش یافت و افزایش قیمت هر قطعه زمین در شهرک‌های اقماری به ویژه گلشهر کاظمیه به 100 تا 150 میلیون تومان رسید.

ثبات نسبی بازار مسکن

احمد نوروزی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با صدای زنجان با بیان اینکه از دو هفته اخیر افزایش قیمت مسکن فروکش کرده و بازار به ثبات رسیده است، می‌گوید: وضعیت مسکن از فروردین ماه سال جاری در حالت رکود قرار گرفته بود اما با گران شدن بنزین از مرحله رکود خارج شد و به تبع آن قیمت‌های هر قطعه زمین در شهرک‌های اقماری به ویژه گلشهر کاظمیه تغییر یافته و قیمت هر قطعه زمین 100 تا 150 میلیون تومان افزایش یافت.

نوروزی با اشاره به ثبات نسبی مسکن طی دو هفته اخیر عنوان می‌کند: منظور از ثبات این نیست که قیمت در بازار مسکن کاهش یافته است، در مدت زمان یاد شده افزایش قیمت نداشته‌ایم و روند صعودی قیمت فروکش کرده است.

وی با بیان اینکه قیمت منطقی مصالح ساختمانی و تولید انبوه مسکن در کاهش قیمت‌ها تاثیرگذار است، خاطرنشان می‌کند: از اردیبشهت‌ماه تا شهریورماه سال جاری بازار مسکن در وضعیت رکود قرار داشت اما با گران شدن قیمت بنزین، قیمت زمین تا20  درصد افزایش یافت، در حال حاضر بازار مسکن در شرایط نسبتا مطلوبی قرار دارد، خرید و فروش در آپارتمان‌های زیر یک میلیارد تومان نسبتا جریان دارد، به نوعی می‌توان گفت ریسک خرید و ساخت مسکن کاهش یافته است.

رضا یکی از متقاضیان خرید مسکن در گفت‌وگو با صدای زنجان معتقفد است: املاکی‌ها بازار مسکن را ناامن کرده‌اند. به گفته او مشاوران املاک با سوء‌استفاده از عدم نظارت کافی دستگاه‌های ذیربط با دلال‌بازی توانسته‌اند هرگونه معامله در خریدوفروش زمین، اجاره منزل، خرید و فروش ملک مسکونی را به نفع خود به پایان ببرند.

احمدی یکی از مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با صدای زنجان ضمن رد هرگونه اظهارات مبنی بر نقش بنگاه‌داران در افزایش قیمت مسکن افزود: وقتی اهرم نظارتی دولت قوی باشد هیچ کسی انگ دلالی به بنگاهی‌ها نمی‌زند، اگر مسبب افزایش و کاهش بنگاهی‌ها هستند چرا مسکن در بهار و تابستان راکد بود اما پس از گرانی بنزین افزایش یافت؟ تصمیمات دولت و اقداماتش در وضعیت بازار مسکن تاثیرگذار است.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با بیان اینکه قیمت مسکن دیگر به وضعیت قبلی باز نمی‌گردد در مورد نقش بنگاهی‌ها در افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن تصریح می‌کند: به هیچ عنوان موافق نیستم، اگر بنگاهی‌ها می‌توانستند به این بازار تکانی بدهند، در تابستان که فصل خرید و فروش مسکن است می‌توانستند نرخ‌گذاری کرده و سبب افزایش قیمت‌ها شوند. اما این اتفاق نیفتاد و بازار راکد ماند.

نوروزی عنوان می‌کند: دولت باید مدیریت کند، واقعیت قابل کتمان نیست. متولیان بخش مسکن به موقع ورود نکردند و شرایط فعلی را برای مسکن به وجود آوردند.

افزایش تقاضا به دلیل عدم تولید، زمین‌های بلاتکلیف گلشهر، آپارتمان‌ها و خانه‌های شیک شهرک کارمندان، جولان دلالان، پول‌‌های اضافی و سرگردان مردم، عدم نظارت و سیاست‌گذاری‌های غلط برخی از نهادها و دستگاه‌های صادرکننده مجوز برای ساخت و سازها‌ست.

عوامل دخیل در جهش نامتناسب قیمت مسکن

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه این فاکتورها در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار هستند، ادامه می‌دهد: همه چیز در اقتصاد تابع عرضه و تقاضاست و بازار مسکن هم جدای از مسائل اقتصادی نیست، کاهش ساخت و سازها در سالهای قبل سبب شده تا بازار فعلی مسکن جوابگوی تقاضا نباشد. یکی از دلایل اصلی گرانی مسکن می تواند همین مسئله باشد. مسکن مهر سبب تعدیل بازار مسکن گردید و در پاسخگویی به تقاضای مردم بسیار موثر ظاهر شد.

بازار مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین حوزه‌های اقتصادی کشور به شمار می‌رود که متاسفانه در یکی دو سال گذشته با رکود بسیار عمیقی رو به رو شده است و این در حالی است که در چند ماه گذشته آمار‌هایی که ارائه نشان دهنده آن است که با کلید خوردن طرح اقدام ملی مسکن زمزمه‌هایی از رونق در این بازار به گوش می‌رسد و ما امیدواریم دولت بتواند با همکاری سایر دستگاه‌ها هر چه سریع‌تر ساخت واحدهای مسکونی را به مرحله اجرایی برساند.

بسیاری از کارشناسان اعلام کرده‌اند که طرح اقدام ملی مسکن می‌تواند در بازار مسکن اثر مثبتی بر جای بگذارد، اما این به آن شرط است که دولت بتواند به صورت کامل تمامی واحد‌ها را تا سال ۱۴۰۰ به متقاضیان تحویل دهد. از سوی دیگر بسیاری از کارشناسان اعلام کرده‌اند که دولت در این زمینه تنها به وعده و وعید اکتفا کرده و به هیچ وجه نمی‌تواند بسیاری از واحد‌های این طرح را قبل از اتمام دوران ریاست جمهوری روحانی به مرحله عملیاتی و اجرایی برساند.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصمیم دولت برای از سرگیری ساخت و احداث مسکن اجتماعی را اقدامی موثر اما دیر اعلام می‌کند و معتقد است: برنامه‌های دولت روحانی هیچگاه رنگ عمل به خود نمی‌گیرد. چرا که دولت اعتدال فرصتی برای اجرای کامل و 100 درصدی این پروژه بزرگ ملی ندارد. این طرح نیازمند زمان شش ساله است که به دولت روحانی قد نمی‌دهد. امیدواریم چون چاره‌ای جز امید داشتن در شرایط کنونی کشور نداریم.

وی با انتقاد از عملکرد دستگاه‌های دولتی و شهرداری در قبال متقاضیان و صاحبان ملک برای ساخت و سازهای جدید تصریح می‌کند: دولت مسبب اصلی در افزایش قیمت‌های مسکن است. مزایده، عامل ایجادکننده بازار سیاه است. مسئولان دستگاه‌های ذیربط با دستورالعمل‌های‌شان سبب شده‌اند تا قیمت مسکن در داخل شهر 10 تا 15 درصد افزایش یابد. اداره کل راه و شهرسازی و شهرداری باید در کنترل بازار نقش مؤثر خود را ایفا کرده و روند افزایشی قیمت‌ها را کنترل کنند.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک عنوان می‌کند: 30 سال است در حوزه املاک فعالیت می‌کنم، از این میزان 15 سال در اتحادیه در دوره‌های متوالی به عنوان رئیس و نائب رئیس خدمت کرده‌ام،؛ برایم چنین شرایطی قابل پیش‌بینی نبود، این افزایش قیمت در بازار مسکن حتی به فکرم هم خطور نمی‌کرد.

مردم؛ قربانی تصمیمات عجولانه دولت
هم‌اکنون افزایش و یا رشد قیمت‌ها در بازار مسکن از بازار‌های موازی مانند بازار ارز، سکه و بورس تاثیر می‌گیرد که هرگونه تغییر در این بازار‌ها باعث ایجاد نوسان در بازار مسکن می‌شود.

عباس بهنود، مدرس دانشگاه پیام نور با تشریح این موضوع می‌گوید: بازار ارز، طلا، مسکن و حامل‌های انرژی در اقتصاد ایران از جمله شاخص‌هایی هستند که نسبت به افزایش تورم هشدار می‌دهند.

بهنود معتقد است: افزایش قیمت ایجاد شده در بازار ناشی از قیمت‌گذاری‌ها و تحریم و به تبع تان ایجاد تورم‌ در کشور اتفاق افتاده بود، در نتثیجه لازم نبود دولت به صورت ناگهانی به بازار شوک وارد کند.

این تحلیل‌گر مسائل اقتصادی افزایش قیمت بنزین را از سیاست‌های اشتباه دولت می‌داند و معتقد است: بهتر بود دولت سالانه نسبت به افرایش بنزین اقدام می‌کرد. اگر این اتفاق می‌افتاد شاید جامعه در قبال نرخ 2 هزار تومانی نیز مقاومت نمی‌کرد. دولت دانسته یا ندانسته بحران کذایی را در اقتصاد کشور به وجود آورد که تمام آن به ضرر مردم تمام شد.

مدرس دانشگاه پیام نور با بیان اینکه تقاضای کاذبی که در بازار ایجاد شده قطعا به سمت بازار طلا و بورس هدایت می‌شود، تصریح می‌کند: به تبع افزایش قیمت بنزین، تقاضاهای کاذب شکل گرفت و به این ترتیب تمامی بازارهای کاذب و التهابات تورمی به سمت بورس رفت، البته باز هم علت دقیقی برای این مهم نمی‌توان اعلام کرد.

وی با اشاره به التهابات بازار دلار ناشی از افزایش قیمت بنزین و افزایش آن تا 13 هزار تومان اضافه می‌کند: صاحبان املاک نیز به دنبال هیجانات موجود در بازار و افزایش قیمت بنزین، قیمت‌ها را بالا بردند.

بهنود با بیان اینکه تورم هر ساله وجود دارد، بیان می‌کند: مکمل ثبات، آرامش در اقتصاد است، اگر ثبات نباشد دلال‌ها شروع به کار می‌کنند، در حال حاضر در بازار مسکن با جولان دلالان مواجیهم که نبض بازار را در دست گرفته‌اند. خوشبختانه دلالان و التهاب‌افزاها در بازار دلار نمی‌توانند کاری کنند وگرنه با این التهابات دلار تا 20 هزار تومان بالا می‌رفت.

تحلیل‌گر مسائل اقتصادی با بیان اینکه معتقفدم جرقه اولیه التهابات را دولت با سیاست اشتباه زد، تصریح می‌کند: دولتی که می‌خواست رفاه ایجاد کند این تصمیم اشتباه را گرفت و با اقدامش فنر اقتصاد را فشرده کرد. هنر دولت این است که هنر را نگه دارد تا قبل از سال 1400 کشیده نشود. معتقدم دولت با این تصمیم در صدد به راه انداختن بازی‌های سیاسی و آماده کردن زمین سیاسی برای اتفاقات آینده بود اما نتوانست فنر را محکم نگه دارد.

نبود نظارت و فرهنگ غلط رایج در جامعه؛ دو عامل در نابسامانی بازار مسکن

بهنود که ثبات در بازار مسکن با وجود دلال‌ها را غیرممکن می‌داند، می‌گوید: با توجه به اینکه از این بخش مالیات اخذ نمی‌شود بازار مسکن آزادتر از آزاد است. به نوعی در این بازار قانون جنگل حکم فرماست و هیچ ارگانی هم نظارت نمی‌کند.

این مدرس دانشگاه عنوان می‌کند: بازار مسکن به ثبات نمی‌رسد زیرا مردم به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند، وقتی تورم افزایش می‌یابد سریع دارایی خود را تبدیل می‌کنیم، این تبدیل کردن در قیمت خرید و فروش در پرتاب شدن فنر اقتصاد تاثیرگذار است. مردم با توجه به شرایط بازار به یکباره از بازاری (فرقی نمی‌کند بازار طلا، ارز، مسکن، دلار) خارج شده و به بازار دیگری هجوم می‌برند.

وی معتقد است در ایران، دلال‌ها سرمایه دارترین افراد هستند. مدرس دانشگاه در این باره می‌گوید: بر اساس برآوردهای مستشاران که مربوط به ابتدای دهه 1300 است می توان متوجه شد که ایرانی‌ها از همان زمان به املاک و مستغلات گرایش دارند، پس ضروری است این فرهنگ غلط را بخشکانیم پیش از اینکه به اقتصاد خانوارها و به تبع آن کشور ضربه بزنیم.

افزایش 100 درصدی نرخ صدور پروانه‌ از سوی شهرداری

تحلیل‌گر مسائل اقتصادی با اشاره به افزایش 100 درصدی نرخ صدور پروانه‌ از سوی شهرداری‌ها عنوان می‌کند: وقتی این اقدام را انجام می‌دهیم باید به قانون عرضه و تقاضا و وضعیت کشش آنها در بازار توجه کنیم. دلالان به این مهم توجه جدی دارند. آنان با علم به این موضع در بازار مسکن هر گونه افزایش قیمت را به خریدار تحمیل می‌کنند. افزایش قیمت صدور پروانه نیز مثل فنر است وقتی افزایش تورم رخ می دهد سازنده بیش از مبلغ پرداخت شده به حساب شهرداری واریز کرده از خریدار که مردم هستند پولش را پس می‌گیرد. در نتیجه در این میان مردم و مصرف‌کنندگان اصلی هستند که افزایش 100 درصدی نرخ صدور پروانه‌های احداث و ساخت و ساز را متحمل می‌شوند.

بهنود با اشاره به طرح اقدام ملی تامین مسکن دولت دوازدهم و تاثیر آن در تعدیل قیمت‌های مسکن عنوان می‌کند: این اقدام دولت بازار را کمی ارام می‌کند. البته نباید انتظار داشته باشیم که قیمت‌های قبلی در بازار مسکن حاکم شود. قیمت مسکن پیش از افزایش قیمت بنزین به صورت غیرمنطقی بالا رفته بود که باید کاهش می‌یافت اما این تصمیم اشتباه دولت سبب شد تا قیمت‌های قبلی تثبیت شود.