پایگاه خبری صدای زنجان نیوز/ لیلا محمدی: با وجود اینکه نبض قیمت بازار مسکن در دست خانه کلنگی است، انتظار می‌رود تا برنامه‌ریزی‌ها به سمت رونق این بازار و حذف فرصت‌طلبان باشد نه اینکه با محدودیت‌های خودساخته بازار ملک کلنگی را کلنگی کنیم تا تبدیل به متروکه شود.

در چند سال اخیر، فعالان حوزه ساخت‌وساز و مالکین خانه‌های کلنگی با مجموعه‌ای از موانع و هزینه‌های فزاینده مواجه شده‌اند که ورود پروژه‌های نوسازی را به‌صورت معناداری کاهش داده است.

جواد نوروزی، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک زنجان با اعلام این مطلب به مهم‌ترین مشکلات پیش روی مالکان خانه‌های کلنگی و فعالان حوزه ساحت و ساز اشاره کرده و می‌گوید: «رکود بازار و کاهش معاملات مسکن» یکی از این عوامل است از سوی دیگر کاهش محسوس تقاضا و توقف بسیاری از معاملات نهایی که موجب کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری و افزایش مدت‌زمان بازگشت سرمایه شده است.

نوروزی با اشاره به جهش قیمت مصالح ساختمانی عنوان می‌کند: نوسانات شدید قیمت سیمان، آهن و سایر مصالح (در برخی اقلام دو برابر شدن قیمت در بازه‌های کوتاه) که هزینه ساخت را به‌طرز چشمگیری افزایش داده است.

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک زنجان سومین عامل موثر در تشدید وضعیت ملک‌های کلنگی را افزایش قابل‌توجه تعرفه‌ خدمات مهندسی دانسته و توضیح می‌دهد: تعرفه‌های نظام مهندسی طی سال‌های اخیر افزایش یافته (در برخی گزارش‌ها افزایش تا حدود ۳۰–۴۰ درصد گزارش شده) که هزینه‌های طراحی، نظارت و اجرا را بالا برده و بر توجیه‌پذیری مالی پروژه‌ها تأثیر گذاشته است.

این فعال حوزه ساخت و ساز  رشد جرایم و عوارض شهرداری و پیچیدگی «ماده ۱۰۰» را از مشکلات در پیچیدگی بازار ملک‌های کلنگی زنجان دانسته و می‌گوید: هزینه‌های جریمه و تبدیل آراء (تخریب به جریمه) و پیچیدگی رویه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰، ریسک حقوقی و مالی مالک یا سازنده را افزایش می‌دهد و فرایند نوسازی را کند می‌کند.

وی با بیان اینکه افزایش تعرفه انشعابات و هزینه برقراری خدمات شهری عاملی برای مطلوب نبودن بازار ملک‌های کلنگی و رکود در ساخت و سازهای این بخش است، عنوان می‌کند: هزینه‌های برقراری انشعاب برق، آب و گاز در برخی شهرها به‌صورت محسوس افزایش یافته که بار اولیه راه‌اندازی پروژه را تشدید می‌کند.

نوروزی «افزایش دستمزد نیروی انسانی و هزینه‌های جانبی پیمانکاری» که در این زمینه افزایش دستمزدها و کمبود نیروی متخصص باعث افزایش هزینه و تأخیر در اجرا می‌شود در کنار «بروکراسی طولانی برای صدور پروانه و پایان‌کار» که عاملی برای زمان‌بر بودن است و عدم پیوستگی بین نهادها (شهرداری، نظام مهندسی، شرکت‌های خدمات‌رسان و بانک‌ها) هزینه غیرمستقیم و ریسک پروژه را بیشتر کرده است را از علل عقب نشینی ملک‌های کلنگی از عرصه نوسازی اعلام می‌کند.

عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک زنجان «کمبود تسهیلات مؤثر و هزینه بالای تأمین مالی» را از مشکلات پیش روی فعالان عرصه ساخت و ساز و صاحبان ملک‌های کلنگی و قدیمی دانسته و می‌گوید: نرخ‌های فعلی تسهیلات و سقف وام‌ها، توجیه اقتصادی پروژه‌های نوسازی را کاهش داده؛ بانک‌ها هم معمولاً تمایل کمتری به تأمین مالی پروژه‌های کوچک در بافت فرسوده دارند.

وی همچنین «عدم وجود مشوق‌های واقعی برای نوسازی بافت فرسوده» را عاملی برای رکود بازار ساخت و ساز ملک‌های کلنگی عنوان کرده و معتقد است: بسته‌های تشویقی ناکافی، تخفیف‌های محدود یا طولانی بودن فرآیند دریافت مشوق‌ها، محرک کافی ایجاد نکرده است.

وی با اشاره به تبعات اجتماعی و حرفه‌ای تداوم رکود در بازار ساخت و سازِ ملک‌های کلنگی اضافه می‌کند: کاهش فعالیت سازندگان، تغییر شغل یا خروج برخی پیمانکاران و مهندسان از بازار به‌دنبال کاهش سودآوری و نوسان‌های قیمتی از پیامدهای اجتماعی است که باید مورد توجه برنامه‌ریزان باشد.

 امتیازات ویژه‌ نوسازی بافت‌های فرسوده در مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته

در چارچوب برنامه هفتم توسعه با پیگیری‌های شرکت بازآفرینی شهری ایران امتیازات ویژه‌ای برای نوسازی بافت‌های فرسوده در مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته در نظر گرفته شده است.

این امتیازات شامل تسهیلات مالی و قانونی متعدد برای جذب سرمایه‌گذاران و مالکان است. از جمله این امتیازات می‌توان به تسری حمایت‌های مناطق محروم به بافت‌های فرسوده،  وام‌های کم‌بهره، تخفیف‌های شهرداری و نظام مهندسی و امکان دریافت طبقات اضافی برای پروژه‌های نوسازی اشاره کرد. همچنین، اراضی و املاک مجاور بافت فرسوده نیز از این تسهیلات بهره‌مند خواهند شد. با توجه به این برنامه‌ها، هدف اصلی ترغیب مشارکت مالکان و سرمایه‌گذاران در پروژه‌های نوسازی و بهبود شرایط زندگی در این مناطق است.

با توجه بندهایی که در قانون برنامه هفتم توسعه با پیگیری‌های شرکت بازآفرینی شهری ایران آمده است، تمام امتیازات مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته به بافت‌های فرسوده هم تسری می‌یابد. این یعنی هر امتیازی که برای مناطق محروم تعیین شده، شامل حال بافت‌های فرسوده هم خواهد شد. بنابراین، بافت‌های فرسوده می‌توانند از تمامی امتیازات مربوط به مناطق محروم در خصوص واحدهای احداثی جدید در حوزه های صنایع محلی، گردشگری، ورزشی، آموزشی و فرهنگی بهره‌مند شوند.

این امتیازات حتی برای اراضی و املاک مجاور بافت‌های فرسوده هم قابل استفاده است. یعنی اگر کسی در اراضی یا املاک مجاور بافت فرسوده بخواهد اقدام به ساخت مسکن معوض یا تأمین خدمات برای بافت‌های فرسوده کند، از همان امتیازات و مزایای مشابه برخوردار خواهد شد.

یکی از مشکلات اصلی این است که زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده معمولاً متعلق به مردم است و برای جلب مشارکت آنها با سرمایه‌گذاران خصوصی، باید با مالکان توافق کرد. برخی مالکان تمایلی به مشارکت ندارند و این موضوع باعث مشکلاتی در فرآیند نوسازی می‌شود. به همین دلیل، برای حل این مشکل، طرح‌هایی ارائه شده که حتی در صورتی که زمین‌ها خارج از بافت فرسوده باشند، اگر پروژه‌ای برای نوسازی یا تأمین خدمات به بافت فرسوده مرتبط باشد، امتیازات مشابه به آن تعلق می‌گیرد.

ظاهرا برای جذب سرمایه‌گذاران و سازندگان خصوصی، تسهیلات زیادی در نظر گرفته شده است. این تسهیلات شامل تخفیف 50 تا 100 درصدی در هزینه دریافت پروانه، وام کم بهره، تخفیف در نظام مهندسی و امکان دریافت طبقات اضافی یا طبقات تشویقی یا تغییر کاربری‎های ارزش افزا و تسهیلاتی در بخش تامین پارکینگ برای پروژه‌های نوسازی است. علاوه بر این، اگر پروژه‌های مسکونی معوض در نزدیکی بافت‌های فرسوده انجام شوند، امکان دریافت امتیازاتی چون طبقات اضافی وجود دارد.

تاکنون برخی از انبوه‌سازان از این طرح‌ها استقبال کرده‌اند، ولی اطلاع‌رسانی عمومی هنوز به طور کامل انجام نشده است. برای همین، جلسات مختلفی در نظر گرفته شده که در آینده نزدیک برگزار خواهند شد. در این جلسات، اطلاعات بیشتر و دقیق‌تری به سازندگان و سرمایه‌گذاران داده می‌شود.

برای نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده، تمام تسهیلات حمایت های نهضت ملی مسکن مندرج در قانون جهش تولید مسکن مانند وام مسکن ارزانتر و وام اسکان موقت در نظر گرفته شده است. همچنین، برای برخی از پروژه‌ها، تخفیفاتی در نظام مهندسی و شهرداری ارائه می‌شود. به علاوه، در مواردی ممکن است هزینه‌های پروانه و هزینه‌های مربوط به نظام مهندسی کاهش یابد.

میزان مشارکت بین سازنده و مالک بستگی به شرایط منطقه و ارزش زمین دارد. در مناطقی که زمین‌های مرغوب‌تری وجود دارند، سهم مالک بیشتر خواهد بود. به طور کلی، در بافت‌های فرسوده، مشارکت بین مالک و سازنده معمولاً 50 تا 60 درصد به نفع مالک است، اما این نسبت می‌تواند بسته به شرایط منطقه و قیمت زمین تغییر کند.

روند اعطای تسهیلات جهت نوسازی بافت‌های فرسوده کُند است

علی حیدری، رئیس اداره بازآفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان در گفت‌وگو با صدای زنجان در خصوص وضعیت نوسازی بافت‌های قدیم زنجان و روند ساخت و ساز در این مناطق می‌گوید: در حال حاضر، مشکلاتی در زمینه مشارکت برخی از مالکان وجود دارد، به خصوص در مناطقی که مالکان تمایلی به مشارکت ندارند. در این موارد، حتی با وجود اینکه برخی از پروژه‌ها در حال اجرا هستند، هنوز به طور کامل الزام قانونی برای مشارکت افراد در نوسازی محلات یا کوچه‌ها وجود ندارد.

حیدری اضافه می‌کند: برای حل این مشکلات، نیاز به اجرای قوانین محکم‌تر و شفاف‌تر است که به سازندگان و مالکان انگیزه‌های لازم را بدهد. ملک‌های کلنگی بسیاری در سطح شهر وجود دارد، در خصوص محدوده بافت فرسوده و ملک‌های موجود که اداره می‌تواند دخالتی داشته باشد عرض می‌کنم که؛ مشوق‌هایی دولت ارائه کرده که عدم دریافت هزینه 50 تا 100 درصدی پروانه از سوی شهرداری و اعطای تخفیف ویژه به مالک، اعطای تسهیلات، حذف پارکینگ، تراکم تشویقی بسته به عرض معبر و محلات نمونه آن می‌تواند باشد.

رئیس اداره بازآفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان روند کند اعطای تسهیلات را یکی از عوامل مهم در کند بودن روند ساخت و ساز در بافت‌های قدیم شهر زنجان دانسته و می‌گوید: تخصیص اعتبارات بانکی آن طور که باید، مطلوب نیست و این مهم سبب شده تا روند نوسازی در استان زنجان کند شود.

 با وجود اینکه نبض قیمت بازار مسکن در دست خانه کلنگی است اما رکود شدید از سمت «تقاضای خرید به جهت ساخت» را شاهدیم

برخی‌ از فعالان ساخت و ساز در پاسخ به اشخاصی که نسبت به مساعد نبودن بازار ساخت و سازهای ملک‌های کلنگی گلایه دارند چشم امید به بهبود بازار در فصل پاییز دوخته‌اند چرا که از نظر آن‌ها پاییز بهترین فصل تهیه زمین برای سازندگان و یا همان فعالان حوزه ساخت‌وساز است، در نتیجه انتظار می‌رود این فصل شاهد رونق معاملات خانه‌های کلنگی باشد.

با این حال تعدادی از فعالان عرصه ساخت و ساز و مسکن می‌گویند که راه نفس ساخت‌وساز به علت تورم و بی‌برنامه‌گی‌های مسئولان ذیربط گرفته شده است.

احمدی، یکی از فعالان حوزه مسکن به صدای زنجان می‌گوید: نبض قیمت بازار مسکن در دست خانه کلنگی است. چرا که از یکسو، زمین مورد نیاز ساخت‌وساز داخل کلانشهرها و شهرهای بزرگ در غیاب عرضه زمین توسط دولت را، این خانه‌های کلنگی تأمین می‌کنند. از دیگر سو، تورم هم شامل خانه‌های نوساز و هم شامل خانه کلنگی می‌شود و با توجه به سهم قابل توجه زمین (بیش از 50 درصد) در قیمت تمام شده و یا بازاری مسکن، افزایش قیمت در این خانه‌ها به معنای افزایش قیمت در کل بازار مسکن است. بنابراین خانه‌های کلنگی یک متغیر تعیین‌کننده در بازار به‌شمار می‌رود.

این فعال بازار مسکن عنوان می‌کند: علاوه‌بر جهش قیمتی مذکور، که نتیجه انحصار زمین و عدم عرضه آن به بازار به منظور تأمین زمین مورد نیاز ساخت‌وساز بوده، اتفاق دیگری نیز در ارتباط با خانه‌های کلنگی افتاده که زمینه تشدید بحران در بازار مسکن را فراهم کرده است. بررسی بازار فروش واحدهای مسکونی کلنگی، وجود رکود شدید از سمت «تقاضای خرید به جهت ساخت» برای این واحدها را نشان می‌دهد.

این رکود دوسویه بوده و اساساً معادلات بازار مسکن را پیچیده می‎‌کند. در سمت عرضه، مالکان این خانه‌ها به دلیل افزایش قیمت دارایی‌شان تمایل برای فروش کلنگی‌ها افزایش یافته اما در مقابل تقاضا برای خرید این ملک‌ها که غالباً توسط سازنده‌ها بوده در کمترین حالت قرار دارد. همچنین اتفاق معنادار دیگری که در این بازار افتاده است کاهش عرضه املاک کلنگی به بازار مشارکت در ساخت با سازنده است، در حالی که سازنده‌ها عمدتاً متقاضی مشارکت با مالکان در ساخت‌وساز هستند و تمایلی به خرید خانه‌های کلنگی ندارند.

پیش‌تر سازنده بخشی از زمین مورد نیاز خود برای ساخت‌وساز را به صورت مستقیم خریداری می‌کرد اما در حال حاضر به دلیل انحصار زمین تنها گزینه برای سازنده، خانه کلنگی بوده و از آنجا که تقاضای خرید آپارتمان‌های نوساز افت محسوسی پیدا کرده است، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به جای صرف هزینه بسیار بالا در زمین خریداری‌شده، اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان کلنگی کنند. در این میان نیز مالکان کلنگی نیز به همان دلایل ذکر شده بیشتر فروشنده شده‌اند و اغلب تمایلی به مشارکت ندارند.

احتکار ملک‌های کلنگی؟

بررسی‌های صدای زنجان نشان می‌دهد که بخش قابل توجهی از خانه‌های کلنگی به ویژه در نقاط مرکزی زنجان به صورت متروکه باقی مانده‌اند  در وهله نخست تصور می‌شود که این مهم می‌تواند نشان از افزایش خرید و فروش خانه کلنگی که به معنای بازگشت رونق به بازار مسکن است، باشد اما گویا معنای واقعی این اتفاق این است که تعدادی از خانه‌های معامله شده به قصد سرمایه‌گذاری خریداری شده و عملاً از چرخه ساخت‌وساز خارج می‌شوند.

بازار زمین به دلیل وجود انحصار و عدم الحاق زمین از بازدهی بسیار بالایی برخوردار شده، در نتیجه تقاضای مصرف جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای داده است. املاک کلنگی عمدتاً به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر بوده و این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است. به عبارت بهتر شرایط کلی این بازار که همان انحصار زمین، بازدهی بالای سرمایه، تورم بالاتر از تورم عمومی زمینه را برای سوداگری فراهم کرده و زمین‌های داخل شهری که همان خانه کلنگی‌هاست به دست محتکران زمین افتاده است، موضوعی که جواد نوروزی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک زنجان آن را رد نمی‌کند.

شاید بتوان تصویر کلی شرایط بازار خانه‌های کلنگی را اینگونه به تصویر کشید، علی رغم افزایش سهم کلنگی‌ها در معاملات بازار مسکن اما این مساله باعث رونق ساخت‌وساز نشده چرا که لزوماً خرید خانه‌های کلنگی منجر به ساخت نمی‌شود بلکه در حال حاضر این خریدها به منظور سرمایه‌داری اتفاق افتاده و این خانه‌ها بعد از خرید و به منظور سرمایه‌گذاری احتکار می‌شوند. در نهایت می‌توان مدعی شد، با وجود این اتفاقات مابقی اقدامات سیاستگذاران در به تعادل رساندن بازار مسکن به ثمر نخواهد رسید، چرا که بازیگر اصلی زمین بوده و در حال حاضر متأسفانه در دست محتکران و انحصارگرایان است.

برخی از برنامه‌های دولتی‌ها کُلنگی است ما در اجرای برنامه‌های نوسازی با محدودیت‌های خودساخته مواجه می‌شویم!

علی حیدری، رئیس اداره بازآفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان در گفت‌وگو با صدای زنجان در این زمینه می‌گوید: به جز روند کند اعطای تسهیلات برای نوسازی ملک‌های کلنگی، مواردی نظیر محدودیت‌های تاریخی اعمال شده از سوی اداره میراث فرهنگی هم هست، مثلا ممکن است محدوده‌های حدفاصل خیام تا بازار و برخی از نقاط مرکزی سطح شهر محدوده تاریخی محسوب شوند، برخی از مواردی که محدوده یا حریم تاریخی تلقی می‌شوند (نظیر خیام) اصلا محدوده یا حریم تاریخی نیستند. متاسفانه برخی از این دست مسائل سبب شده تا هیچ کسی رغبت به ساخت و ساز در بافت فروسده و قدیمی شهر نداشته باشد.

حیدری اضافه می‌کند: به نظرم بازار ملک مسکونی کلنگی نیست، برنامه‌های دولتی‌ها کلنگی است، در برخی نقاط شهر به هر جایی دست می‌زنیم، با محدودیت‌های خودساخته مواجه می‌شویم.

انتهای پیام/