پایگاه خبری صدای زنجان نیوز/ ثمین شکوری: در حالی که نبض اقتصاد خرد شهرها در شریان‌های تجاری می‌تپد، بازار اجاره‌بها در این مناطق به جزیره‌ای دورافتاده تبدیل شده است که گویی از دایره شمول قوانین و نظارت‌های قانونی خارج شده است. در غیاب هرگونه دستورالعمل مدون یا نهاد ناظری که بتواند بر روند قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای و مهارناپذیر مالکان نظارت کند، بازار اجاره‌بهای املاک تجاری در استان زنجان به بستری برای تاخت‌وتاز تورم بدل گشته است.

امروزه مستأجران کسب‌وکارهای کوچک و اصناف، نه تنها درگیر تلاطمات بازار کالا و خدمات هستند، بلکه زیر بار سنگین و غیرمنطقی قراردادهایی کمر خم کرده‌اند که عملاً هیچ تناسبی با میزان دخل و خرجشان ندارد؛ بسیاری از آن‌ها فقط برای ادامه شغل خود و کسب درآمد جزئی در تلاش هستند چراکه به گفته بسیاری از آن‌ها تنها راه امرار و معاششان است.اما مسئله قابل تامل این است که بسیاری از افراد سودجو از این شرایط سوء استفاده می‌کنند و مبالغ اجاره‌بهای خود را از روی عمد و با قیمت‌های سرسام آور که خارج از عرف و قانون است تعیین می‌کنند و کسی نظارتی بر این موضوع ندارد!

 ادامه فعالیت فقط به معنای بدهکار شدن و فرو رفتن در ضرر است

یکی از کسبه قدیمی زنجانی که بعد از سال‌ها فعالیت ناچار به تعطیلی مغازه‌اش شده، در گفت‌وگو با صدای زنجان گفت: من نزدیک ده سال در همین محل کار می‌کردم؛ مشتری ثابت داشتم، مردم من را می‌شناختند و با اینکه فروش‌مان مثل گذشته نبود، باز هم تلاش می‌کردم چراغ مغازه روشن بماند.

وی با بیان ایکه سال گذشته ماهی چندین میلیون تومان اجاره می‌دادم و با صرفه‌جویی و کم‌کردن از سود خودم از پس آن برمی‌آمدم، ادامه داد: امسال اما مالک بدون هیچ توضیحی افزایش چشمگیری را مطرح کرد؛ رقمی که حتی تصورش هم برای یک کسب‌وکار کوچک سخت است.

این کاسب زنجانی اظهار کرد: فروش نه تنها بالا نرفته، بلکه نسبت به سال‌های قبل کمتر هم شده، اما اجاره با جهشی چندبرابری تعیین می‌شود. با این شرایط حساب‌وکتاب کردم و دیدم ادامه فعالیت فقط به معنای بدهکار شدن و فرو رفتن در ضرر است.

او ادامه می‌دهد: تعطیل کردن مغازه برای من فقط پایین کشیدن یک کرکره نبود؛ یعنی خداحافظی با سال‌ها اعتباری که بین مردم پیدا کرده بودم، یعنی از دست دادن مشتریانی که سال‌ها با من خرید و فروش کرده‌اند، یعنی از دست دادن تمام زحمتی که برای جا افتادن در این محل کشیده بودم. از همه بدتر اینکه هیچ‌کس هم نبود که حرف ما را بشنود. نه جایی برای شکایت بود، نه نهادی که بگوید این افزایش منطقی نیست. وی افزود: وقتی دیدم هیچ راه دیگری ندارم، تمام اجناس را جمع کردم و مغازه را تحویل دادم. حالا هم بیکار شده‌ام و نمی‌دانم باید از کجا دوباره شروع کنم؛ فقط امیدوارم روزی شرایطی ایجاد شود که بتوانیم مثل گذشته با خیال راحت کار کنیم، نه اینکه هر سال با نگرانی از افزایش‌های سلیقه‌ای، منتظر تعطیلی باشیم.

کاهش مستاجران نسبت به سال گذشته در زنجان

در این زمینه حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان در گفت‌و‌گو با صدای زنجان با بیان اینکه در حال حاضر افزایش قیمت در بازار اجاره واحدهای تجاری نمود پیدا کرده است، گفت: اگرچه در حوزه مسکونی زنجان نیز افزایش قیمت و فشار اقتصادی بر مستأجران وجود دارد، اما در بازار مغازه‌ها و واحدهای تجاری، شرایط به‌مراتب سخت‌تر و بعضاً خارج از توان فعالان خرد اقتصادی شده است.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان با بیان اینکه در بخش تجاری، دیگر صحبت از افزایش‌های محدود و متعارف نیست، افزود: در برخی موارد با جهش‌های ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی مواجه هستیم و همین مسئله باعث شده بسیاری از کسبه عملاً توان ادامه فعالیت در محل سابق خود را از دست بدهند.

وی با ذکر نمونه‌هایی از وضعیت موجود در بازار بیان کرد: در برخی موارد، مغازه‌ای که سال گذشته با اجاره ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان واگذار می‌شد، اکنون با رقم ۳۰ میلیون تومان اجاره داده می‌شود، در نمونه‌های دیگر واحدهایی که پیش‌تر حدود ۱۵ میلیون تومان اجاره داشته‌اند، امروز با نرخ‌های ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان نیز قیمت‌گذاری می‌شوند.

 فشار اجازه‌بها بر کسب‌وکارهای خرد

وی با اشاره به پیامدهای افزایش شدید اجاره‌بهای تجاری تصریح کرد: فشار موجود به‌ویژه بر مشاغل کوچک و نوپا بسیار سنگین است. واحدهایی که با سرمایه محدود فعالیت می‌کنند، توان پرداخت اجاره‌های جدید را ندارند و به همین دلیل ناچار می‌شوند یا محل فعالیت خود را تغییر دهند، یا به نقاط کم‌رفت‌وآمدتر بروند و یا در نهایت، کسب‌وکار خود را جمع کنند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان ادامه داد: بسیاری از این مشاغل امکان افزایش متناسب قیمت کالا و خدمات و تأمین هزینه‌های جدید خود را ندارند؛ از همین رو، رشد غیرمتعارف اجاره‌بها عملاً به یکی از عوامل تهدیدکننده پایداری کسب‌وکارهای خرد در شهر تبدیل شده است.

تأثیر مستقیم آگهی‌های مجازی بر انتظارات مالکان مسکن

وی با انتقاد از نقش پررنگ بسترهای مجازی در شکل‌دهی به انتظارات قیمتی مالکان گفت: وقتی یک مالک هر روز با مجموعه‌ای از آگهی‌های بعضاً غیرواقعی و بدون نظارت مواجه می‌شود، طبیعی است که انتظار او نیز از قیمت ملکش بالا می‌رود؛ در نتیجه، حتی اگر ملک موردنظر از نظر موقعیت، متراژ یا شرایط بهره‌برداری ارزش چنین افزایشی را نداشته باشد، باز هم مالک نرخ خود را بر همان مبنا تنظیم می‌کند.

ملکی با بیان اینکه اگر مشاور املاک بخواهد مالک را به تعدیل قیمت قانع کند با مخالفت روبرو می‌شود، افزود: در بسیاری از موارد با این پاسخ مواجه می‌شود که اگر این رقم ثبت نشود، ملک واگذار نخواهد شد.

نبود ابزار نظارتی مؤثر در نظارت بر بازار اجاره‌بها مسکن

وی با بیان اینکه در شرایط فعلی، ابزار کافی برای مداخله مستقیم در این بازار وجود ندارد، بیان کرد: مشاوران املاک قدرت اجرایی برای کنترل نرخ‌ها ندارند و سازوکار موجود نیز امکان برخورد مؤثر با قیمت‌گذاری‌های خارج از عرف را به‌صورت فراگیر فراهم نکرده است.

ملکی ادامه داد: اگر قرار باشد این وضعیت مدیریت شود، باید دستگاه‌های مسئول به‌صورت مستقیم وارد عمل شوند و از ابزارهایی مانند سیاست‌های مالیاتی، مشوق‌های هدفمند و در مقابل از جرایم بازدارنده استفاده کنند.

اشباع مشاغل، عامل التهاب در بازار اجاره‌بها واحد‌های تجاری

رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان یکی از عوامل مؤثر در التهاب بازار اجاره واحدهای تجاری را اشباع برخی صنوف عنوان کرد و گفت: در سال‌های اخیر، ورود به برخی مشاغل بدون ضابطه و بدون وجود فیلترهای حرفه‌ای یا تخصصی مشخص صورت گرفته و همین مسئله موجب شده تعداد واحدهای فعال در برخی حوزه‌ها به‌شدت افزایش یابد.

وی ادامه داد: در مواردی مشاهده می‌شود افراد با سرمایه محدود و بدون پشتوانه حرفه‌ای کافی وارد یک فعالیت صنفی می‌شوند و مغازه‌ای راه‌اندازی می‌کنند؛ حتی در برخی مشاغل، فردی پس از مدت کوتاهی شاگردی، اقدام به تأسیس واحد مستقل می‌کند که این روند باعث اشباع بازار، افزایش رقابت برای تصاحب موقعیت‌های مناسب و در نهایت، رشد اجاره‌بهای تجاری می‌شود.

وی با اشاره به اینکه در پی افزایش تقاضا اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد گفت: وقتی تقاضا برای حضور در برخی راسته‌ها و نقاط پررفت‌وآمد افزایش می‌یابد و همزمان ضابطه روشنی برای ساماندهی آن وجود ندارد، طبیعی است که مالک نیز با اتکا به همین تقاضا، نرخ‌های بالاتری مطالبه کند.

افزایش 25 درصدی اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۵

همچنین در این زمینه یک منبع آگاه در گفت‌و‌گو با صدای زنجان با اشاره به ابلاغ نرخ اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۵ اظهار کرد: بر اساس مصوبه شورای مسکن استان، سقف افزایش اجاره‌بها برای واحدهای مسکونی تا پایان شهریورماه 1405، 26.1 درصد تعیین و به دستگاه‌های مربوطه ابلاغ شده است.

وی با اشاره به مبنای قانونی این تصمیم بیان کرد:این موضوع بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و با استناد به نرخ تورم منتهی به اسفند ۱۴۰۴ در شورای مسکن استان زنجان تصویب شده است.

همچنین با اشاره به پیگیری اجرای مصوبه اعمال 26.1 درصد اجاره‌بها در سامانه خودنویس تصریح کرد: قرار است این مصوبه در سامانه خودنویس اعمال شود تا قراردادهای منعقد شده به بیش از سقف مجاز افزایش پیدا نکند؛ این مصوبه به اتحادیه‌ها، وزارت صمت و سایر دستگاه‌های مرتبط نیز ابلاغ شده و اجرای دقیق آن در دستور کار قرار دارد.

این منبع آگاه که نام آن نزد صدای زنجان محفوظ است با اشاره به تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره که مهلت آن‌ها به پایان رسیده بود، عنوان کرد: به علت حاکم شدن شرایط جنگی در کشور، مصوبه‌ای از سوی سران‌قوا تصویب شد که اجاره‌نامه‌هایی که مهلت آن‌ها به پایان رسیده، تا پایان سال 1405 به صورت خودکار تمدید شوند.

وی با اشاره به مصوبه افزایش 25 درصدی اجاره‌بها ادامه داد: این تمدید خودکار همراه با افزایش 25 درصدی اجاره‌بها و ودیعه مسکن بود.

با وجود گستردگی آثار اقتصادی و اجتماعی افزایش اجاره‌بهای واحدهای تجاری، همچنان متولی مشخص و پاسخگویی برای ساماندهی این بازار دیده نمی‌شود. در حالی که برای بازار اجاره مسکن سقف افزایش و سازوکارهای نظارتی تعریف شده، فعالان صنفی و کسبه معتقدند در حوزه املاک تجاری چنین چارچوب روشنی وجود ندارد و همین خلأ نظارتی، زمینه را برای افزایش‌های سلیقه‌ای و بعضاً خارج از توان کسب‌وکارهای خرد فراهم کرده است. بسیاری از فعالان بازار معتقدند تا زمانی که دستگاه مشخصی مسئولیت تنظیم‌گری، پایش قیمت‌ها و رسیدگی به شکایات در این حوزه را بر عهده نگیرد، بی‌ثباتی در بازار اجاره واحدهای تجاری همچنان ادامه خواهد داشت و فشار آن مستقیماً بر دوش کسب‌وکارهای کوچک و اقتصاد محلی سنگینی خواهد کرد.