لیلا محمدی- از نظر کارشناسان هر مکانیزمی که بتواند منجر به افزایش نقدینگی در حوزه ساخت و ساز و رونق این بخش و بهبود وضعیت بازار مسکن شود مفید خواهد بود. اخیرا موضوع راه‌اندازی بورس مسکن تا پایان سال جاری مطرح شده که تقریبا بیشتر صاحب‌نظران و کارشناسان بر سر اینکه این مهم در صورت اجرای دقیق و جامع و برطرف شدن برخی از ابهامات در کنار حضور تمام قد دستگاه‌های نظارتی و اجرایی، نقش قابل توجهی در بهبود بازار مسکن و جلوگیری از افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها دارد با یکدیگر هم عقیده هستند.

طبق اصل 31 قانون اساسی: «داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند».

علاوه بر آن بند 12 اصل سوم قانون اساسی دولت را موظف به «پی‌ریزی اقتصاد صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینه تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه» کرده است. بر این اساس دولتی‌ها باید از قشر ضعیف جامعه که نیازمند مسکن هستند حمایت کنند.

احمد نوروزی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در این رابطه با اشاره به اصل 31 قانون اساسی معتقد است: دولت باید مسکن موردنیاز قشر آسیب‌پذیر به ویژه کارگران را تامین کند اما تا به امروز این مهم مورد غلفت قرار گرفته است. وضعیت بازار مسکن مطلوب نیست و با توجه به شرایط اقتصادی کشور، قشر آسیب‌پذیر جامعه در تامین نیازهای اولیه خود مانده‌اند چه برسد به تامین مسکن!

راه‌اندازی بورس مسکن تا پایان سال جاری

با توجه به وظیفه دولت در راستای تامین مسکن برای افراد کم برخوردار جامعه، تصمیماتی جهت راه اندازی بورس مسکن اتخاذ شد که تاکنون تلاش‌های بسیاری برای ایجاد و تامین زیرساخت‌های آن صورت گرفته است.

به دنبال چنین تصمیمی قرار است یک بورس جدید در کشور به عنوان پنجمین بورس راه‌اندازی شود که در این بازار، زمین، منابع، آپارتمان و ملک معامله می‌شوند.

اخیرا حسین سلاح‌ورزی، عضو شورای عالی بورس در توییتر خود از تصویب تشکیل بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران در جلسه چهارم مردادماه شورای عالی بورس خبر داد.

براساس مذاکرات صورت گرفته در جلسه شورای عالی بورس، قرار بر این شد که بورس مسکن 4 تا ۶ ماه آینده راه‌اندازی شود.

«بهمن عبدالهی»، عضو شورای عالی بورس نیز در گفت‌وگو با خبرگزاری‌ها در این رابطه به راه‌اندازی بورس مسکن اشاره کرد و گفت: جزئیات راه‌اندازی این بورس در حال بررسی و اصلاح است اما کلیت آن بدین صورت است که به دلیل شرایط موجود در بازار مسکن کشور به خصوص در چند ماه اخیر و مشکلات حاکم در حوزه مسکن به دلیل پایین بودن عرضه نسبت به تقاضا و قیمت‌های غافلگیر کننده برای خرید و فروش و اجاره و رهن، مصوبه‌ای تصویب شد تا از ظرفیت‌های کشور در راستای توسعه و رونق بازار مسکن استفاده شود که این ظرفیت‌ها در بخش‌های مختلف مردمی، خصوصی، تعاونی، دولتی و عمومی غیر دولتی وجود دارد.

طبق گفته‌های او قرار است در بازار سرمایه بورسی به عنوان بورس املاک و مستغلات با مشارکت سازنده، سرمایه‌گذار و افراد علاقمند ایجاد شود تا ضمن شفافیت قیمت‌ها، زمینه بهبود سرمایه‌گذاری در این بازار فراهم شود.

با راه‌اندازی بورس مسکن علاوه بر افزایش تعداد عرضه و ساخت و ساز در کشور، متقاضیان خرید مسکن می‌توانند با سرمایه‌گذاری در این بازار به صورت تدریجی و با خرید متری مسکن در زمانی مشخص صاحب مسکن شوند. این بازار برای شفافیت قیمت‌ها، توسعه و رونق بازار ساخت و ساز مسکن و سهولت خرید مسکن برای عامه مردم ایجاد خواهد شد.

عضو شورای عالی بورس با تاکید بر اینکه به دنبال این هستیم تا بورس مسکن بتواند فرصتی برای خانه دار شدن مردم باشد به ترکیب سهامداران راه‌اندازی این بورس اشاره کرد و گفت: براساس صحبت‌های انجام شده قرار است ۳۵ درصد از بخش خصوصی و تعاون، ۳۵ درصد نهادهای عمومی مانند بانک‌ها، بنیادها و ۳۰ درصد به صورت پذیره نویسی عرضه مستقیم در اختیار عموم مردم قرار گیرد تا همه مردم بتوانند در این پذیره‌نویسی شرکت کنند.

ایجاد بورس مسکن، نیازمند برنامه‌ریزی کلان است

اما سعید شاهین‌فر، معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان در رابطه با تاثیر بورس مسکن در تعدیل قیمت‌ها می‌گوید: راه‌اندازی بورس مسکن نیازمند برنامه‌ریزی کلان بوده و در این بین باید وزارت راه و شهرسازی و دولت برای تحقق آن چارچوب‌های لازم را تدوین کنند.

شاهین‌فر با اشاره به اقدام مسئولان استان برای کنترل قیمت مسکن تصریح می‌کند: با تاکید معاون اقتصادی استاندار، مقرر شده تا دستگاه‌های ذیربط از جمله صمت، امور اقتصادی و دارایی، راه و شهرسازی، اداره تعاون عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن را احصا و راهکارهای لازم برای بهبود وضعیت بازار مسکن را ارائه دهند.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان با اشاره به دستور معاون اقتصادی استاندار مبنی بر شناسایی عوامل خرید و فروش فیش‌ها و تاکید بر لزوم تعیین تکلیف و ساماندهی آن‌ها به اداره تعاون اداره کل کار، تعاون و رفاه اجتماعی اضافه می‌کند: تعیین قیمت کارشناسی‌شده به صورت منطقه‌ای، ساماندهی بنگاه‌ها، بررسی وضعیت صدور کدهای رهگیری و مجوز مشاوران املاک نیز از جمله تاکیدات مسئولان بود که به دستگاه‌های اجرایی مربوطه تکلیف شده است.

شاهین‌فر تولید مسکن را وظیفه اصلی اداره کل راه و شهرسازی استان اعلام می‌کند و امیدوار است با اجرای سایر برنامه‌های مسئولان استانی و به ویژه کشوری که مهم‌ترین آن راه‌اندازی بورس مسکن می‌تواند باشد، وضعیت بازار مسکن بهبود یابد.

تفاوت بورس مسکن با بورس املاک و مستغلات

آنچه تحت عنوان بورس مسکن طی ماه‌های گذشته مطرح شده در واقع صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است و با بورس املاک و مستغلات که قرار است عمدتا به فروش دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی بپردازد تفاوت دارد.

فروش املاک مازاد دولتی در بورس املاک و مستغلات در واقع در راستای قانون رفع موانع تولید انجام می شود. طبق این قانون، شرکتهای دولتی تا پایان امسال فرصت دارند تا املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش برسانند و در غیر این صورت با مالیاتهای سنگین مواجه می‌شوند. در این زمینه گفته می شود بانک ها به تکاپو افتاده‌اند تا داراییهای غیر مولد خود را به نقدینگی نزدیک کنند.

اما صندوق‌های زمین و ساختمان که از آن به عنوان بورس مسکن یاد می‌شود ماهیت متفاوت دارد. این طرح که حاصل همفکری وزارت راه و شهرسازی با سازمان بورس است به عرضه پروژه های ساختمانی و حمل و نقل در بازار سهام می‌پردازد. البته این فرآیند هنوز عملیاتی نشده و منتظر اصلاح آیین‌نامه از سوی دولت به سر می‌برد.

مطابق این برنامه قرار است نقدینگی ساخت پروژه های ساختمانی و حمل و نقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تامین شود. طبق مدلی که وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده پروژه ها به صورت متری عرضه خواهد شد و ظاهراً هر سهم به عنوان یک متر مربع در نظر گرفته می‌شود. به طور مثال برای واحدی در طبقه چهارم یک ساختمان معادل یک هزار برگه سهام با قیمت مشخص تعیین می شود. اگر فردی تمام هزار برگه را خریداری کند در پایان پروژه مالک واحد مد نظر خواهد بود.

محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در این باره می‌گوید: در بحث ارتباط بین بازار مسکن و بورس سه اتفاق جدید از قبیل صندوق‌های زمین و ساختمان، یونیت‌های متعلق به پروژه‌های انبوه مسکن و ورود اکثر مصالح ساختمانی به بورس و همین طور اختصاص تابلوی اختصاصی حوزه مسکن و ساختمان در بورس کالا به زودی عملیاتی می‌شود.

به گفته وی بخش اول و دوم این اتفاقات جدید که مرتبط با جذب سرمایه‌های خرد اجتماعی و مردم است بسیار می‌تواند برای سرمایه‌های خرد اقتصاد پایداری ایجاد کند چون بازار مسکن هم بازار مطمئن و هم بلندمدت است.

از نظر کارشناسان هر مکانیزمی که بتواند منجر به افزایش نقدینگی در حوزه ساخت و ساز و رونق این بخش شود مفید خواهد بود. بنا به گفته احمد نوروزی، کارشناس و نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان، اگر بورس مسکن واقعاً بخواهد موفق باشد باید یک بستر کاملاً رقابتی و اقتصادی برای فعالیت همه فعالان عرصه ساخت و ساز فراهم کند.

گروهی دیگر از کارشناسان از جمله عباس بهنود، تحلیل‌گر مسائل اقتصادی معتقدند که ورود سنگین تقاضای سرمایه گذاری به بازار مسکن، زمینه ساز افزایش قیمت در سال‌های اخیر شده و حضور بخش مسکن در بورس، افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را تشدید خواهد کرد، مگر اینکه روال و برنامه دولت آنقدر جدی باشد که فضا برای دلالان مهیا نشود. البته به نظر می‌رسد یکی از دلایل مخالفت برخی کارشناسان با بورس مسکن، عدم تمیز بورس مسکن در حوزه خرید و فروش با بخش ساخت و ساز باشد.

کاهش 25 درصدی قیمت‌ها با راه‌اندازی بورس مسکن

احمد نوروزی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در این رابطه با بیان اینکه تاثیر بورس مسکن قطعا در افت قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود، تاکید می‌کند: بورس مسکن به دلیل نو و جدید بودن، به احتمال قوی مورد استقبال مردم قرار گرفته و در اوایل اجرا نیز 20 تا 25 درصد سبب کاهش قیمت بازار مسکن می‌شود.

نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان که اعتقادی به تاثیر تعاونی‌های مسکن در اخلال در بازار مسکن و افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها ندارد، می‌گوید: اگر بازار مسکن به وضعیت کنونی رسیده است شرکت‌های تعاونی مسکن مقصر نیستند، مقصر مسئولان دستگاه‌های نظارتی‌اند که به موقع عملکرد شرکت‌ها را زیر ذره‌بین قرار ندادند. ما امیدواریم با راه‌اندازی بورس مسکن، دستگاه‌های نظارتی با جدیت وظیفه خود را انجام دهند. این طرح اثر روانی مثبتی بر جامعه گذاشته و سبب بهبود بازار می‌شود، البته به شرطی که به درستی رهبری و مدیریت شود.

ناهمگنی؛ یکی از ابهامات طرح دولت در ایجاد بورس مسکن

عباس بهنود، تحلیل‌گر مسائل اقتصادی هم در گفت‌وگو با صدای زنجان با اشاره به دو تعریف از بورس در بازار عنوان می‌کند: در وهله نخست بورس مسکن، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و پروژه‌ای (انبوه‌سازی، املاک و مستغلات) را شامل می‌شود. این مقوله را در حوزه مسکن در بورس داریم که نیازی به جداسازی نیست. معتقدم در رابطه با بورس مسکن، این بعد به هیچ عنوان مدنظر دولت قرار ندارد.

این تحلیل‌گر با اشاره به تعریف دوم مدنظر دولت در رابطه با بورس مسکن که در راستای کنترل بازار مسکن در دستور کار قرار گرفته است، اضافه کرد: در صورت راه‌اندازی بورس مسکن که واحد شمارش آن مترمربع خواهد بود، چند نکته وجود دارد که اگر از سوی دولت راه‌حل مناسب آن ارائه شود به نظر در تحقق اهداف نقش مؤثری ایفا می‌کند.

بهنود ادامه می‌دهد: در حال حاضر شرکت هلدینگ سرمایه‌گذاری تامین اجتماعی (شستا) که در بورس حضور دارد، دارای سهام همگن بوده و جنس سهم‌ها نیز مشابه است در نتیجه مشکلی در خرید و فروش وجود ندارد. اما مسکن همگنی را شاهد نیستیم. به طور مثال در مسکن 10 طبقه‌ای، قیمت از واحد یک تا ۱۰ و واحد به واحد و بسته به متراژ متفاوت است. حتی قیمت ساختمان به ساختمان بسته به منطقه و مواد و مصالح ساختمانی بکار برده شده فرق دارد. در رابطه با زمین نیز مشکل مشابهی وجود دارد، در پروژه ساختمان‌سازی، عرض زمین‌ها با یکدیگر متفاوت است و در ساختمان‌سازی نیز کاملا مشهود است. همانطور که گفتیم با ناهماهنگی در بازار مواجهیم، به نظرم مشکل اساسی همین بوده و هنوز دولت در این باره توضیح نداده است. اگر این مشکل و ابهام حل شود، قطعا راه‌اندازی بازار مسکن طرح موفق، موثر و جذابی است.

تاکید بر تشدید نظارت‌ها

بهنود ضمن تاکید بر تشدید نظارت‌ها برای مبارزه با سیستم دلالی در بورس مسکن عنوان می‌کند: به شخصه دید مثبتی به بورس مسکن دارم و معتقدم شرایط بازار بهبود می‌یابد، اما اگر مشکل حل هم شود دلال‌بازی وجود خواهد داشت و هیچ شکی هم در آن نیست. اما با اعمال محدودیت در خرید و فروش و تعریف کد بورسی برای کاربران، دولت می‌تواند شرایط را تحت کنترل خود درآورد. با این شیوه دولت می‌تواند به تدریج دلال‌ها را حذف قیمت‌ها را کنترل کند.

ضریب اطمینان بالا در معاملات مسکن

وی فراهم بودن امکان معامله پروژه‌های نیمه ساخت و پیش فروش کردن آن‌ها در بورس مسکن را یکی دیگر از مزایای طرح دولت اعلام کرده و می‌گوید: این پروژه ها به راحتی می‌تواند در بورس مسکن خرید و فروش شود بدون اینکه نگرانی بابت فروش یک پروژه و سهام به شخص دیگری داشته باشیم. در این بازار سرمایه، شخص مطمئن است نه کلاهبرداری و نه دزدی صورت می‌گیرد و با اطمینان در این بازار حضور می‌یابد.

این تحلیل‌گر که معتقد است بورس مسکن می‌تواند چراغ امید را در دل افرادی که دیگر مسکن را ارزوی دست نیافتتی می‌دانستند را روشن کند، می‌گوید: قطعا اگر برخی ابهامات یاد شده حل شود شخص نیازمند به مسکن می‌تواند سهم‌۸ تا ۱۰ متر از واحد در مجتمع مدنظر را خریده و هر سال ۱۰ متر به آن اضافه کند که البته نکته قابل توجه بورس دقیقا همین جاست.

احتمال التهاب بازار مسکن در غیاب دستگاه‌های نظارتی

با این وجود بهنود بر این باور است: مسکن در کشورهای دیگر جزو کالای مصرفی بادوام اما در ایران جزو کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، در نتیجه با راه‌اندازی بورس مسکن نیز شاهد ایجاد التهابات در بازار در اثر تقاضای مردم به مسکن به علت دیدگاه جامعه ایران به مسکن خواهیم بود.

وی اضافه می‌کند: در بورس مسکن حداقل تا یکسال نخست ایجاد آن، نمی‌توان مسکن را از کالای سرمایه‌ای مردم خارج کرد.

تحلیل‌گر مسائل اقتصادی بار دیگر بر لزوم کنترل بورس مسکن و قطع دست دلالانی که ممکن است با همکاری تعدادی از مشاوران املاک متخلف قصد بر هم زدن بازار مسکن را داشته باشند تاکید کرده و ابراز امیدواری می‌کند که اگر مسئولان نظارتی بازار را به صورت دقیق کنترل کرده و روال برنامه از سوی دولت به درستی اجرا شود، شاید بتوانیم بازار مسکن را آرام‌تر از قبل و شرایط فعلی ببینیم./ روزنامه صدای زنجان

انتهای پیام