هاجر کشاورزی- تلاطم در بازار سکه و طلا و ارز و دلار این‌بار به مسکن رسیده است و پس از حباب های قیمتی ایجاد شده در قیمت برخی از کالاها، قیمت مسکن نیز در حال افزایش است، قیمتی که از شروع امسال با شیب صعودی آغاز شده است و بنا به اظهار نظر برخی کارشناسان کاهش ارزش پول ملی پس از افزایش نرخ دلار و کاهش نرخ سود بانکی در سال گذشته موجب رشد قیمت و گرانی مسکن و خانه شده است.

گرانی مسکن تنها مختص زنجان نبوده و این تلاطم در بسیاری از شهرهای کشور به راه افتاده است و کم نیست اخباری که این روزها به این موضوع پرداخته و دلایل مختلفی برای این گرانی مطرح شده است.

یکی از نقطه نظرات ارائه شده در رابطه با دلایل افزایش قیمت مسکن اظهارات رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران بوده است که در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، رکود 5 ساله گذشته در بخش مسکن را از دلایل اصلی افزایش مسکن دانسته است و به اذعان وی در سالهای گذشته میانگین رکود در بازار مسکن بین 2 تا 2 ونیم سال بود، اما در این دوره رکود 5 ساله، ضربه سنگینی به این بخش وارد کرده است و نتیجه رکود 5 ساله بازار مسکن جهش قیمتی بوده که از اسفند‌ ماه سال گذشته آغاز شده و تا اردیبهشت ماه ادامه یافته است.

به گفته رهبر یک میلیون واحد مسکونی نیاز سالانه کشور است که متاسفانه تنها ۳۰ درصد از میزان تأمین می‌شود و هرچه قدر رکود بازار مسکن طولانی‌تر شود، مسئله افزایش قیمت بیشتر مطرح می‌شود، بنابراین شاهد جهش قیمتی کاذب در این بازار خواهیم بود.

هر چند افزایش نا متعارف قیمت مسکن در استان ما نیز متاثر از عوامل تاثیرگذار در کشور است اما اینکه آیا کمبود ساخت و ساز در مسکن سبب بالا رفتن قیمت در استان شده است جای سوال دارد؟

با افزایش قیمت کالاهای سرمایه‌ای مواجه‌یم

در این باره در گفت‌وگو با مهرداد سلطانی معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان به این موضوع پرداخته شد و این مقام مسئول در پاسخ افزایش قیمت مسکن به دلیل کمبود ساخت و ساز در استان در طی سالهای گذشته را رد کرد و گفت: تمام کالاها وقتی دچار تورم شده و حجم نقدینگی افزایش می‌یابد با افزایش قیمت‌ روبه رو می‌شوند و حرکت این سیل نقدینگی همه بخش‌ها را متاثر می‌کند و ما با نوسانات قیمت کالاها بویژه کالاهای سرمایه‌ای که برای مردم جنبه سرمایه‌گذاری را نیز دارد مواجه می‌شویم .

سلطانی افزایش قیمت مسکن در کشور و استان را تحت تاثیر عوامل مختلفی دانست و خاطرنشان کرد: نمی ‌توان گفت کمبود عرضه بر قیمت مسکن تاثیر گذار نبوده و نیست اما در رابطه با استان کمبود مسکن در زنجان به اندازه‌ای نیست که بر قیمت مسکن تاثیر گذار شود.

معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان یکی از دلایل اصلی افزایش تقاضا برای مسکن و بالا رفتن قیمت مسکن را ناشی از درخواست برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به دلیل حفظ ارزش پول دانست و گفت: این درخواست بیشتر برای جلوگیری از اثر تورم بوده و از جنس سرمایه‌گذاری است.

وی اضافه کرد: البته نباید این موضوع را نادیده گرفت که افزایش یکباره مسکن می‌تواند تحت تاثیر دلال بازی نیز باشد.

این مقام مسئول با بیان اینکه رکود در ساخت و ساز مسکن نیز می‌تواند تاثیر گذار بر قیمت این کالای سرمایه‌ای باشد، عنوان کرد: اما جهش‌های ایجاد شده در ماههای اخیر در خصوص افزایش قیمت مسکن عمدتا بیشتر دلایل اقتصادی داشته، اقتصادی که بر اساس حجم نقدینگی اتفاق می‌افتد نه بر اساس حجم ساختار چرا که ما در همه بخش ‌ها همچون قیمت دلار، طلا و غیره این جهش قیمتی را داریم که در حال اتفاق افتادن است.

این اظهارات معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان در حالی است که احمد نوروزی نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان مدعی است با از بین رفتن تعادل بین تقاضا و عرضه مسکن، ما با افزایش غیر منطقی قیمت زمین‌ و اجاره بها مواجه می‌شویم.

وی با ابراز اینکه افزایش قیمت‌ها تابعی از عرضه و تقاضا است خاطرنشان کرد: ما با افزایش تقاضا مواجه هستیم اما در مقابل میزان عرضه کم است که این امر باعث می‌شود قیمتها روند افزایشی پیدا کند .

نوروزی در ادامه عنوان کرد: در چنین بازاری مصرف کنندگان نهایی که مردم عادی و مستاجران هستند متضرر می‌شوند چون دیگر قدرت خرید خانه و زمین و یا پرداخت اجاره بها را ندارند.

وی یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت زمین را رکود موجود در این حوزه در طی سالهای گذشته وافزایش تقاضا در طی سه ماهه امسال، اعلام کرد و گفت:  با توجه به اینکه ما در طی دو سال گذشته با رکود ساخت و ساز در حوزه مسکن مواجه بودیم امسال تقضا برای خرید زمین و ساخت مسکن با افزایش نسبی همراه بوده است.

نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان معتقد است تقاضای مسکن 3 برابر عرضه است، و همین امر سبب شده است تا ما با افزایش 15 تا 40 درصدی قیمت زمین و افزایش 50 درصدی نرخ اجاره بها در زنجان مواجه باشیم.

نوروزی عنوان کرد: افراد سودجو نیز با پرداخت قیمتی بالاتر سود خود را می برندو با توجه به روند افزایشی قیمتها با قیمت بالاتری عرضه می‌کنند.

افزایش 10 تا 45 درصدی قیمت زمین در مناطق مختلف زنجان

نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان در پاسخ به روند خرید و فروش با ابراز اینکه در طی سالجاری ما افزایش 10 تا 45 درصدی قیمت زمین را در مناطق مختلف زنجان شاهد هستیم، عنوان کرد: با وجود افزایش قیمت‌ها اما همچنان ما با رکود در خرید و فروش مواجه هستیم و با بحران بوجود آمده در خصوص افزایش قیمتها فروشندگان و خریداران تمایلی برای انجام معامله ندارند.

نوروزی با ابراز اینکه حجم معاملات با افزایش قیمت ها کاهش پیدا کرده است، عنوان کرد: ما در مناطق ضعیف، متوسط ، رو به رشد و مناطق سود ده به ترتیب افزایش 10، 20 ، 25-30 و 30تا 40 درصدی قیمت زمین را داریم که این میزان در برخی مناطق همچون شهرک‌ گلشهر با نوسانات بسیار زیاد همراه بوده است بطوریکه قیمت زمین 85 تا 90 میلیون تومانی در فاز هشت این شهرک در طی سه ماه به قیمت 130 میلیون تومان و بالاتر رسیده است .

وی تصریح کرد: از اواخر سال گذشته ما شاهد رونق در ساخت و سازها در زنجان بودیم و طبیعی بود که پس از عبور از رکود معاملات مسکن افزایش و قیمت مسکن رشد کند اما با ورود به امسال قیمت‌ها رشد زیادی داشت.

افزایش قیمت چندان به دلال بازی ارتباطی ندارد

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک استان در پاسخ به سوال صدای زنجان درباره نقش دلالان در افزایش قیمت زمین با اشاره به اینکه افزایش قیمت اتفاق افتاده چندان به دلال بازی ارتباطی ندارد، اظهار کرد: باید همه عوامل در افزایش قیمت مسکن مدنظر قرار داده شود و اگر افزایش قیمت زمین را تنها مربوط به دلال بازی بدانیم اشتباه است چرا که اگر قرار بود افزایش قیمت و خروج از رکود  توسط دلالان صورت می‌گرفت در سالهای قبل انجام می شد با توجه به اینکه ما در سالهای گذشته با رکود در این حوزه مواجه بودیم .

نوروزی اذعان دارد در رابطه با افزایش قیمت زمین در سه ماهه امسال کمترین نقش را دلال بازی دارد چرا که از شروع امسال ما با افزایش قیمت مصالح ساختمانی مواجه بوده ایم و قیمت مصالح افزایش 30 درصدی را داشته است.

این اظهارات نوروزی در حالی است که  قیمت مسکن همواره تحت تاثیر دلال بازی بوده و شاید بتوان گفت بیشترین نقش را در این میان همان دلالان مسکن ایفا می‌کنند.

این فعال در حوزه مسکن یکی از دلایل افزایش تقاضا برای مسکن در طی ماههای اخیر را افزایش قیمت اقلامی مانند خودرو، دلار و طلا دانست و اضافه کرد: افزایش نرخ دلار ، خودرو و طلا نیز سبب رشد قیمت مسکن در زنجان بوده است که این روند تنها مختص به استان نبوده و بلکه ما در بسیاری از شهرها با این مسئله روبه رو هستیم.

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک استان افزایش قیمت شیرآلات و دستمزد کارگران را از نمونه‌های دیگر افزایش قیمت‌ها دانست که به طور مستقیم بر قیمت مسکن تاثیر گذار بوده اند و تصریح کرد: امسال افزایش دستمزدها را داشتیم و این افزایش دستمزدها نیز در قیمت تمام شده مسکن تأثیر می‌گذارد.

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان با تاکید بر اینکه نوسانات و بالا رفتن قیمت ارز بر بسیاری از اجناس و کالاها تاثیر گذاشته است، عنوان کرد: به عنوان مثال قیمت میلگرد در بهار و تابستان سال گذشته حدود 1400 تومان بود که این میزان امسال به 3200 تومان رسیده است.

نوروزی با انتقاد از شهرداری زنجان با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت مسکن بدلیل میزان جرائمی است که توسط شهرداری برای مالکان وضع می‌شود ، عنوان کرد: دولت و شهرداری ‌ها دو جنبه سیاستگذار در زمینه قیمت مسکن هستند و وقتی ما با هزینه‌های غیر متعارف در تخلفات ساختمانی مواجه هستیم این هزینه‌ها در قیمت نهایی مسکن سرریز می‌شود .

وی با بیان اینکه جرائم در نظر گرفته شده در خصوص تخلفات ساختمانی نسبت به استان‌های همجوار مانند قزوین، گیلان بالاتر است گفت: شهرداری به عنوان یک منبع درآمد به این قضیه نگاه می‌کند اما لحاظ این قیمت‌ها معقولانه و کارشناسی شده نیست که همین امر سبب شده است تا سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن به سایر استانها بروند .

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان با ابراز اینکه شهرداری خود عامل بازدارنده در حوزه سرمایه گذاری مسکن است، عنوان کرد: اینکه شهرداری درخصوص فروش املاک از طریق مزایده عمل کرده و ملک تحت مالکیت خود را به بالاترین قیمت می فروشد این خود نیز بازار سیاه در حوزه مسکن ایجاد می‌کند.

وی با اشاره به روند بورکراسی و هزینه‌های بالای صدور پروانه کار برای ساختمانها اشاره کرد و عنوان کرد: شهروندان و سرمایه گذاران این انتقاد جدی را از شهرداری دارند که به عنوان یک بازدارنده عمل کرده است و همین امر نه تنها باعث طولانی شدن روند ساخت و ساز شده بلکه رقبت سرمایه گذاران نیز برای سرمایه‌گذاری در استان کاهش پیدا کرده است.

نوروزی بخش دیگر گرانی مسکن را متوجه قیمت اجاره و رهن دانست و گفت: قیمتها دربازار رهن و اجاره امسال بسیار بالا رفته و میزان رهن روند صعودی گرفته و در این محدوده میزان رهن و اجاره مسکن از نرخ تورم جلو زده و نرخ اجاره بها در زنجان 50 درصد افزایش داشته است

وی عنوان کرد: در رابطه با کرایه مسکن نیز ما با افزایش حجم تقاضا مواجه هستیم و اکثرا در مقابل مراجعه افراد مسکن خالی نداریم و بسیاری از صاحبخانه‌ها کرایه‌های بالایی را در مقایسه با سال گذشته در نظر گرفته‌اند که مستاجران این میزان کرایه‌ها را بسیار بالا می ‌دانند.

به گفته کارشناسان در این حوزه با آغاز فصل اجاره اوضاع و احوال بازار مسکن نسبت به روزهای قبل داغ‌تر می‌شود و بررسی‌های میدانی ازچند بنگاه ملکی نیز تایید کننده این نظر کارشناسان است و اجاره‌های 400 هزار تومانی با پول ودیعه 50 میلیون تومان در یکی از شهرک ‌های شرق زنجان تنها یک نمونه است که نشان می‌دهد که اجاره بها از اوایل اردیبهشت نرخ‌های بسیار بالاتر و در مواردی بیش از ۴۰ درصد را تجربه کرده است.

نوروزی نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک زنجان نیز ضمن تایید این موضوع با بیان اینکه  ما در طی ماه‌های جاری با شروع تقاضا برای اجاره خانه مواجه هستیم، عنوان کرد:  اما در مقابل عرضه پایین تر است که همین عامل می‌تواند افزایش محسوس اجاره‌بها را در پی داشته باشد.

هرچند برخی از متقاضیان مسکن افزایش نرخ اجاره بها را مربوط به دخالت مشاوران املاک می‌دانند، اما  نوروزی آن را رد کرده و اذعان دارد: رشد زیاد قیمت‌ها به نفع املاکی‌ها نیست و رکود در حوزه مسکن به ضرر آنها است چون معامله‌ای انجام نمی‌شود که عایدی برای آنها داشته باشد..

نوروزی معتقد است  تقاضای بالا و از طرف دیگر عرضه کم مهترین عامل در افزایش اجاره مسکن است و در کنار این موضوع می‌توان گفت بیشتر صاحبان ملک از مبلغ اجاره خانه به عنوان کمک خرجی استفاده می‌کنند که در نتیجه با افزایش قیمتها می توان انتظار آن‌را داشت که اجاره بها نیز به میزان زیادی افزایش یابد.

این فعال در حوزه مسکن اضافه کرد: هزینه استهلاک و تعمیر خانه نیز با تورم سالانه بخش مسکن هماهنگی دارد و رشد نسبی مصالح ساختمانی افزایش نامحسوس اجاره‌ بها را نیز در پی خواهد داشت.

اجاره بها باز هم بالاتر می‌رود

وی در پاسخ به اینکه آیا در ادامه قیمت‌ها کاهش پیدا خواهد کرد،عنوان کرد: چون در ابتدای فصل اجاره هستیم  مورد‌های اجاره چندان زیاد نیست که  با اضافه شدن تعداد متقاضیان جدید و رونق گرفتن تدریجی،  اجاره بها باز هم بالاتر می رود و مستأجران نباید به انتظار آغاز تابستان و فصل اجاره بها باشند.

محمدی یکی از مالکانی است که در گفت‌وگو با خبرنگار صدای زنجان با بیان اینکه این اجاره محل درآمد او است عنوان کرد: در سالهای گذشته اجاره کمتری را می گرفتم اما امسال همه چیزگران شده است و تنها من نیستم که خانه خود را اجاره می دهم و با پول رهن کامل نیز نمی‌شود کاری کرد .

این صاحب ملک به وضعیت اقتصادی اشاره کرده و تاکید کرد: دریافت رهن  از مستأجر سودی ندارد  چون بانکها در مقابل این پول سود چندانی نمی‌دهند و بهترین راه همان دریافت کرایه است.

در رابطه با رشد قیمت مسکن هر گروهی ارزیابی‌هایی خود را دارند و به اذعان برخی از کارشناسان مسکن با بالا رفتن حبابی قیمت مسکن قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش می‌یابد که ادامه این روند چیزی جز بازگشت رکود به بازار مسکن و بیکاری در این بخش را در پی نخواهد داشت و رشد قیمت بایستی در حد شاخص تورم باشد تا به نفع متقاضیان مسکن و سازنده‌ها باشد.

اما برخی بر این باور هستند که قیمت‌ها در نیمه دوم امسال روند کاهشی خواهد گرفت ادعایی که باید دید محقق می‌شود یا نه؟

#گرانی مسکن، زنجان