پایگاه خبری صدای زنجان نیوز/ لیلا محمدی: با وجود رکود سنگین در بازار خرید و فروش مسکن، قیمت اجاره بها در این بازار به شکل سرسام‌آور افزایش یافته است. به اذعان مسئولان صنفی، علت افزایش اجاره بهای مسکن، تبدیل «مبلغ پیش» به «اقساط مسکن ملی» از سوی متقاضیان مسکن ملی در زنجان است، گویا این شیوه، آخرین سنگر خانه‌اولی‌های زنجان است!

با استناد به آمارهای مرکز آمار ایران، رسانه‌ها مهرماه 1402 اعلام کردند که بازار اجاره به‌عنوان «خانه‌ آخر» خانه‌اولی‌ها طی نیمه اول امسال با «شرایط بی‌سابقه اجاره بها » در مقایسه با ۱۲ سال گذشته روبه‌رو شد.

هر چند برخی از فعالان صنف مشاوران املاک زنجان به دلایل نامشخصی سعی دارند که بگویند اجاره بها نسبت به سال‌ قبل نه تنها افزایش نیافته حتی وضعیت رو به بهبود هم هست اما بررسی‌های صدای زنجان نشان می‌دهد، تب بالای اجاره بها با وجود اینکه بازار خرید مسکن با «افت قیمت یا ثبات قیمت‌ها» روبه‌رو شده، همچنان بالاست!

ترمز بازار اجاره بهای مسکن بُرید؟

بررسی‌‌‌ها بر اساس آمار مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور که در گزارش مرکز آمار ایران درباره «شاخص قیمت مصرف‌کننده» در شهریورماه منتشر شده است نشان می‌دهد، اجاره‌‌‌بها در نیمه اول امسال در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل(6 ماه اول 1401) رشد 38.5 درصدی داشته است.

این میزان رشد بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در گزارش مرکز آمار دربردارنده اطلاعات رسمی مربوط به تورم عمومی آخرین ماه از فصل تابستان، محاسبه و اعلام شده است.

براین اساس می‌توان اعلام کرد که در 6 ماه اول سال‌جاری هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل، 5. 38‌درصد رشد داشته است.

همچنین، اطلاعات منعکس‌شده در گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که نشان‌دهنده وضعیت تورم عمومی در شهریور ماه است نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در کشور نیز بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بها در شهریور امسال، معادل .38.6 درصد بوده است. به این معنا که هزینه ‌‌‌اجاره‌‌‌نشینی در کشور در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته به همین میزان افزایش یافته است. این میزان تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره، در واقع حدود دو برابر سطح تاریخی رشد اجاره‌‌‌بها در کشور است. در سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن، تورم نقطه به نقطه اجاره در کشور کمتر از 20‌درصد بود؛ در حالی که این میزان هم‌‌‌اکنون به بیش از 38‌درصد رسیده است.

نصف دستمزدها صرف «اجاره‌بهای مسکن» می‌شود!

احمد یکی از مستاجران ساکن زنجان می‌گوید: سال قبل در یکی از شهرک‌ها واحد تک خوابه با پول پیش 70 میلیون تومان و اجاره 800 هزار تومانی را کرایه کرده اما صاحبخانه شرط تمدید اجاره را منوط به پرداخت 100 میلیون تومان (پیش) و واریز ماهانه اجاره 4.5 میلیون تومانی کرده است.

این شهروند به شوخی به صدای زنجان می‌گوید: خانواده 3 نفره‌اش با حقوق ماهانه‌ 12 میلیونی که از محل کارگری کسب می‌کند، امرار معاش کرده و منبع درآمدی دیگری ندارند. با این حال تقریبا نصف حقوق ماهانه به اجاره خانه و مبالغ مربوط به شارژ، پول برق و آب و گاز صرف می‌شود و با مابقی حقوق نیز باید مایحتاج خانه را خریداری کرد و من و همسر و دختر 3 ساله‌ام هم باید به یکدیگر قول بدهیم که بیمار نشویم و اگر هم شدیم سرپایی درمان شویم، زیرا با درآمد ماهانه‌ای که داریم مبلغی برای دکتر و دوا و درمان نمی‌ماند!

وضعیت «اجاره بهای مسکن» آنچنان هم بالا نیست!

پیش از این مشاوران املاک، عامل نابسامانی بازار مسکن قلمداد میشدند، حتی برخی علت قیمت‌های فضایی در این بازار را به سایت دیوار ارتباط داده و می‌گفتند که مشاوران املاک بیشترین تحرکات را در این فضا داشته و با سواستفاده از نظارت‌های کمرنگ، بازار خلوت خرید و فروش راه انداخته اند اما پیگیری‌های صدای زنجان نشان می‌دهد که از شیطنت برخی مشاوران املاک که بگذریم، نه تنها نقش صاحبخانه‌ها در افزایش بی‌محابای قیمت‌ها به ویژه اجاره بها کمتر از مشاوران املاک نیست بلکه در برخی موارد این موجرها هستند که فرمان بازار اجاره بها را در دست گرفته و می‌تازند!

گویا در این بازار، «استطاعت مالی مستاجرها» و «نرخ‌های بالای مدنظر موجرها» است که تعیین کننده بوده که در نهایت به «افزایش چشمگیر مبلغ اجاره در قراردادهای جدید» منجر می‌شود!

البته حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان این موضوع را قبول ندارد و اظهاراتش در گفت‌وگو با صدای زنجان به گونه‌ای است که گویا وضعیت بازار اجاره مسکن اصلا هم بد نیست و حتی نرخ‌ها نسبت به سال قبل کم هم شده است!

لطفی تصریح می‌کند: از اردیبهشت ماه به بعد هیچ خرید و فروشی در بازار مسکن زنجان وجود ندارد  و بازار راکد است و افزایش اجاره بها آن هم در سال جاری کذب است! آن‌هایی که به فرض، کرایه 5 میلیونی به 8 میلیون تومان افزایش یافته است به درخواست مستاجر بوده است.

اغلب صاحبخانه‌ها ترجیحشان «افزایش مبلغ اجاره» است تا «مبلغ پیش»!

اما یکی از اعضای اتحادیه مشاوران املاک زنجان که نامش نزد صدای زنجان محفوظ است، با رد اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در خصوص هر گونه افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به سال قبل قابل قبول نیست، تاکید می‌کند: آمار درست و دقیق در خصوص میزان افزایش اجاره بها در زنجان نسبت به سال قبل وجود ندارد، چرا که باید داده‌ها واقعی باشند تا نتیجه‌گیری صحیحی در این خصوص داشته باشیم.

این فعال حوزه مسکن که تحویل واحدهای مسکن ملی در کاهش اجاره مسکن بسیار موثر می‌داند، می‌گوید: تعداد واحدهای تحویل شده در زنجان مشخص نیست، حتی دقیقا نمی‌دانیم چه تعداد از واحدهایی که قول داده شده بود تحویل شده است. مسئولان ذیربط در استان اعلام کرده بودند که هر فصل حدود یک هزار واحد تحویل متقاضیان می‌شود، از ابتدای سال تا به امروز 2 فصل رد شده و الان ما در سومین فصل (پائیز) قرار داریم. اگر واحدها طبق برنامه اعلامی، تحویل مردم می‌شد، تصور نمی‌کنم اجاره بها تا به این میزان سر به فلک می‌کشید!

این فعال حوزه مسکن اضافه می‌کند: اخیرا مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان در گفت‌وگو با رسانه‌ها قول تحویل 3 هزار مسکن تا پایان امسال را داده‌اند. اگر این میزان محقق شود طبیعتا باید منتظر کاهش اجاره بها باشیم، حتی در سال آینده نیز باید منتظر بهبود بازار مسکن هم شویم.

سکونت اجباریِ مستاجران زنجانی در روستاها و مناطق اطراف شهر!

وی با اشاره به ترجیح صاحبخانه‌ها به افزایش اجاره بها به جای افزایش مبلغ پیش عنوان می‌کند: علی رغم سکوت و راکد سنگین در خرید و فروش بازار مسکن، در بازار اجاره بها غلغله است! دیگر بالاشهر و پائین شهر ملاک نیست و صاحبخانه‌ها ترجیحشان افزایش مبلغ اجاره واحدها است! چرا باید اجاره واحدها به 3 تا 7 میلیون برسد؟ برخی از مستاجران به قصد فرار از این افزایش، به سمت واحدهای پائین شهر می‌روند، اما در این مناطق هم وضعیت به همین روال است!

** علت افزایش اجاره بهای مسکن، تبدیل «مبلغ پیش» به «اقساط مسکن ملی» از سوی متقاضیان است!

البته حسن لطفی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با بیان اینکه قیمت اجاره بهای مسکن ثابت است و افزایشی در این زمینه وجود ندارد، می‌گوید: مستاجران از سر اجبار، درخواست افزایش اجاره بها دارند! چون تمامی واحدهای مسکن ملی به متقاضیان تحویل نشده است، اغلب مستاجران برای اینکه بتوانند در واریز اقساط 40 میلیون تومانی در قالب «آورده متقاضی» مشکلی نداشته باشند به صاحبخانه پیشنهاد می‌دهند تا مبلغ پیش را کاهش داده و مبلغ اجاره بها را افزایش دهند تا مستاجران بتوانند مبالغ پیش را بابت تحویل مسکن در ماه‌های پیش رو، به عنوان آورده به بانک عامل واریز کنند. اما تاکید می‌کنم که افزایش اجاره بها در سال جاری نسبت به سال قبل آنچنانی هم نبوده است و بازار راکد است!

رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان ادامه می‌دهد: متقاضیان مسکن باید مبلغ زمین را واریز کنند تا واحد را تحویل بگیرند، از آنجایی که متقاضیان مسکن اغلب، پس اندازهای خود را خرج اقساط خود کرده‌اند از صاحبخانه می‌خواهند تا مبلغ پیش را کاهش داده و مبلغ اجاره را افزایش دهند.

**اگر برنامه‌ریزی بود، مستاجران مجبور به پرداخت اجاره بهای سنگین نبودند!

یک منبع آگاه صنفی نیز در این خصوص به صدای زنجان می‌گوید: البته صاحبخانه‌ها هم تقصیری ندارند و تورم تعیین کننده است! اگر در حوزه عرضه مسکن، اقدام موثری صورت می‌گرفت، طبیعتا مشکل فعلی پیش نمی‌آمد! بسیاری از مستاجران، مبالغ پیش را به امید صاحبخانه شدن، در قالب 40 میلیون و در قسط‌های مختلف واریز کرده‌اند و حاضر شده‌اند اجاره مسکن سنگین را بپردازند و امیدوارند که روزی این سختی به سر بیاید!

این منبع می‌گوید: بسیار اسفناک است که برخی از مستاجران از سر ناچاری به روستاها و مناطق نزدیک زنجان نظیر خان‌دره، پائین کوه، دواسب، دیزج، سایان و کوشکن نقل مکان می‌کنند، قشر ضعیف و کم درآمدی که محل کارشان شهر زنجان است و باید روزانه هزینه رفت و آمدشان را کنار بگذارند.

«تورم عمومی» عامل افزایش اجاره بهای مسکن است!

گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که در آن تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن نیز منعکس شده است، نشان‌دهنده ثبت تورم ماهانه بی‌‌‌سابقه در شهریور ماه نسبت به تورم ماهانه اجاره از ابتدای سال تاکنون است.

به این معنا که بالاترین سطح تورم ماهانه اجاره در سال 1402 در شهریور ماه به ثبت رسیده است. در شهریور ماه امسال، رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بها در کشور به 3.5 ‌درصد رسید. این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها از فروردین ماه امسال محسوب می‌شود.

تورم عمومی و رشد قابل‌توجه هزینه‌‌‌های مربوط به بهای اقلام، کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، مهم‌ترین و اصلی‌‌‌ترین نیروی افزایش درجه تب تورمی در بازار اجاره است. در واقع بالا بودن تورم عمومی، شارژ تورمی بازار اجاره را به همراه داشته است و تب تورمی بازار اجاره از این ناحیه بالاتر رفته است.

به این معنا که با افزایش نرخ تورم عمومی، تب تورمی در بازار اجاره نیز تشدید می‌شود و با کاهش آن می‌توان انتظار داشت سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نیز کاهش یابد.

البته احمد نوروزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صدای زنجان معتقد است: این تقابل در صورت «کنترل تورم عمومی» می‌تواند به نفع مستاجرها تمام شود.

وی می‌گوید: مسکن ملی می‌تواند در حد خودش مرحم درد مردم باشد چرا که این پروژه در راستای حمایت از قشر ضعیف جامعه و اقشار متوسط و ضعیف است اما تورم آن قدر بالا بوده که متاسفانه بخشی از متقاضیان مسکن ملی به علت عدم استطاعت مالی، نیمه‌های راه پا پس کشیده و از خیر امتیازشان هم گذشته‌اند! دولت که قیمت تمام شده برآوردی را اعلام کرده بود حتی این نرخ را هم بالا برد و مردم از سرناچاری انصراف دادند.

نوروزی معتقد است: مسکن ملی تمامی نیازهای جامعه را نمی‌تواند حل کند زیرا همانطور که عرض کردم، تورم عمومی آنقدر بالاست که حتی دولت ناتوان در اجرای تعهدات است و تصور نمی‌کنم وعده ساخت 4 میلیون واحد مسکن در کشور محقق شود.

اگرچه بسیاری از مستاجرها بعد از جهش اخیر قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها، اقدام به جابه‌‌‌جایی بین منطقه‌‌‌ای و حتی بین شهری در بازار اجاره کردند اما از آنجا که این آمارها نشان‌دهنده تغییرات کشوری اجاره‌‌‌بهاست، تصویر کلی از وضعیت این بازار را ترسیم می‌کند.

 این تصویر کلی نشان‌دهنده ایجاد شرایط هشدار‌‌‌آمیز برای سیاستگذار مسکن است. مبنی بر اینکه ادامه بدسیاستی و بی‌‌‌سیاستی برای مهار تورم عمومی می‌تواند شرایط را حتی از وضعیت فعلی بدتر کند.

برخی از مستاجران شهر زنجان که توان پرداخت اجاره بهای مسکن بالا را ندارند، حتی دیگر سکونت در مناطق پائین شهر هم برایشان ممکن نیست و به سکونت در روستاهای اطراف نظیر خان‌دره، پائین کوه، دواسب، دیزج، سایان و کوشکن فکر می‌کنند و برخی نیز همین امسال برای نخستین بار سکونت در این نقاط را تجربه می‌کنند!

هم‌‌‌اکنون سنگر آخر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها یعنی بازار اجاره به دلیل رشد شدید هزینه اجاره‌‌‌نشینی در معرض تهدید جدی قرار دارد و سیاستگذار باید به فوریت سیاست‌‌‌های موثر برای مهار تورم عمومی را که خود باعث مهار تورم مسکن و کنترل رشد اجاره‌‌‌بها می‌شود اجرایی کند، به امید تحویل 4 میلیون واحد مسکن در کشور از سوی دولت سیزدهم!