پایگاه خبری صدای زنجان نیوز/ ثمین شکوری: صدور فیش‌های زمین در زنجان، پدیده‌ای با قدمتی بیش از سه دهه است که در گام‌های نخست، عمدتاً در بستر تعاونی‌های مسکن دستگاه‌ها و نهادها ریشه داشت. در آن دوران، هر نهاد دولتی یا عمومی با راه‌اندازی تعاونی اختصاصی برای کارکنان خود، اقدام به تملک اراضی کشاورزی در مقیاس‌های چندهکتاری می‌کرد؛ زمین‌هایی که پس از تفکیک، قطعه‌بندی و صدور فیش‌های اختصاصی، نوید خانه‌دار شدن را به پرسنل می‌دادند. بسیاری از این فیش‌ها به اراضی واقع در خارج از محدوده شهری تعلق داشتند؛ اراضی بکری که بعدها با الحاق به طرح تفصیلی شهر، ترکیب شهرک‌های جدید زنجان را رقم زدند. این شهرک‌ها در واقع محصول همین اوراقی هستند که روزگاری نه چندان دور، سهم انحصاری کارکنان دستگاه‌های خاص بود و پس از دست‌به‌دست شدن در بازار آزاد، راه خود را به معاملات کلان با ارقام میلیونی در میان عموم شهروندان باز کردند.

اما ماجرا به همین جا ختم نشد؛ این رویه به‌مرور به الگویی وسوسه‌انگیز برای فعالیت تعاونی‌های مختلف تبدیل شد. مجموعه‌هایی که با خرید اراضی کشاورزی پیرامون شهر و صدور فیش‌های به اصطلاح در آستانه الحاق به محدوده شهری، بازار پرنوسانی را به راه انداختند. بازاری که امروز به شدت نسبت به اظهارات مسئولان حساس است؛ به گونه‌ای که با هر گمانه‌زنی یا وعده مقامات رسمی پیرامون توسعه شهری و افزایش قیمت زمین، این فیش‌ها نیز بی‌محابا قله‌های قیمتی جدیدی را فتح می‌کنند و رویایی مبهم را به بهانه‌ای سنگین به خریداران می‌فروشند.

خبر الحاق بخشی از زمین‌های مذکور در ماه‌های اخیر بار دیگر شوک جدیدی به بازار فیش‌ها وارد کرده است و ضمن ایجاد قیمت‌های کذایی برای فیش‌های زمین‌های الحاق شده موجب شده بار دیگر برخی زمین‌های خارج از محدوده شهری در بازار سیاه خرید و فروش شود، فیش‌هایی که عمدتا توسط افراد سودجو در ابتدا به فروش رسیده و در ادامه توسط شهروندانی که توان مالی چندانی نداشته و امیدوار به الحاق این زمین ها به حرینم شهری و سودآوری برای آنها هستند خریداری شده و آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی زیادی را برای شهروندان به همراه دارد. با وجود تاکید بر غیرقانونی بودن خرید و فروش این فیش‌ها توسط مسئولان، به دلیل اظهارات مبهم و همچنین شایعات مطروحه توسط سوداگران همچنان به یک تله برای فریب افرادی است که به امید سود نسبت به خرید و فروش این زمین ها مبادرت می‌کنند.

 نگرانی برای نداشتن سرپناه!

در این زمینه یکی از شهروندان زنجانی در گفت‌وگو با صدای زنجان باتوجه به تب و تاب خرید فیش‌های زمین حومه شهر در بین مردم اظهار کرد: ماجرا از طرح مباحث مربوط به الحاق اراضی به محدوده شهر در رسانه‌ها و فضای بازار آغاز شد. جو روانی حاکم بر بازار به‌گونه‌ای رقم خورده بود که تصور می‌کردیم فرآیند اخذ مجوزها و ساخت‌وساز در کوتاه‌مدت انجام خواهد شد. نگرانی از افزایش تورم مسکن و جا ماندن از بازار، ما را ترغیب کرد تا با فروش پس‌انداز چندساله و دارایی‌های خرد، برای خرید این فیش‌ها اقدام کنیم؛ چرا که بازارگرمی دلالان این‌گونه القا می‌کرد که ارزش این اوراق به‌زودی چند برابر خواهد شد.

وی ادامه داد: پس از آرام شدن هیجانات بازار و انتشار هشدارها و اطلاعیه‌های رسمی از سوی دستگاه‌های متوجه ابعاد مسئله شدیم؛ مشخص شد فیش‌هایی که در اختیار داریم فاقد پلاک ثبتی مشخص، سند رسمی و پشتوانه قانونی برای الحاق هستند و اساساً در زمره اراضی دارای مصوبه و تفاهم‌نامه قرار ندارند. این در حالی است که بسیاری از این شرکت‌ها و عناوین تعاونی فاقد وجاهت قانونی لازم در مراجع ذی‌صلاح هستند اما همچنان برخی از افراد اعتقاد دارند که این صحبت‌ها کذب است و در آینده وارد محدوده خواهد شد. شهروند زنجانی با اشاره به بزرگ‌ترین چالش پیش‌روی زمین‌های خریداری شده بیان کرد: بزرگ‌ترین چالش ما این است که سرمایه زندگی‌مان روی برگه‌های کاغذی قفل شده که قابلیت استعلام رسمی و نقل‌وانتقال در دفاتر اسناد رسمی را ندارند. سوداگران با ایجاد تب‌وتاب قیمتی، سرمقصد بازار را به سمت سود شخصی هدایت کرده و از میدان خارج شده‌اند، اما خریداران نهایی با کوهی از بلاتکلیفی رها شده‌اند.  وی بیان کرد: انتظار بر این است که نهادهای نظارتی با قاطعیت با عوامل ایجاد سوداگری و فریبکاری در بازار برخورد کنند تا دارایی شهروندان طعمه جویای کاذب قیمت‌ها نشود.

 صرفا ورود چهار شرکت به محدوده شهر دارای مصوبه است

در این زمینه مجید ملکی، مشاور فعال حوزه املاک و مسکن در گفت‌و‌گو با صدای زنجان با اشاره به آخرین وضعیت فروش فیش‌های زمین در پیرامون شهر اظهار کرد: از میان تعاونی‌های مسکن متعددی که فیش‌های آن‌ها در دست مردم و بازار دست‌به‌دست می‌شود، تا این لحظه صرفاً ورود اراضی مربوط به چهار شرکت دارای مصوبه ورود به محدوده است و بقیه اراضی و فیش‌ها هیچ‌گونه مصوبه‌ای برای الحاق ندارند.

وی ادامه داد: البته به برخی تعاونی‌ها و مالکان اراضی همجوار این محدوده‌ها پیشنهاد شده که در صورت توافق ممکن است وارد طرح شوند، اما تا امروز تنها همین چهار مورد دارای مصوبه قانونی هستند و مردم نباید فریب ادعاهای بی‌پایه درباره سایر فیش‌ها را بخورند.

 گرانی 3 تا 4 برابری فیش‌ها در پی مصاحبه‌ها و اعلام الحاق

ملکی با انتقاد از تبعات برخی اظهارنظرهای مسئولان در ایجاد تب‌وتاب قیمتی در بازار گفت: طی دو ماه اخیر و از زمانی که بحث الحاق این زمین‌ها در نشست‌های خبری و رسانه‌ها مطرح شد، قیمت فیش‌ها بین 3 تا 4 برابر جهش پیدا کرده است. این افزایش نه تنها در فیش‌های مصوب، بلکه متأسفانه روی فیش‌های بلاتکلیف و فاقد مصوبه نیز اثر گذاشته است. مشاور فعال حوزه املاک و مسکن با ذکر نمونه‌ای از این جهش قیمتی توضیح داد: به‌عنوان مثال، فیش یک تعاونی که حدود دو ماه پیش بین 2 میلیارد تا 2 میلیارد و 200 میلیون تومان معامله می‌شد، اکنون با قیمت‌هایی بیش از 6 میلیارد و 200 میلیون تومان عرضه می‌شود؛ رقمی که بخش عمده آن حاصل هیجان بازار و دست‌به‌دست شدن میان دلالان است.

   سرایت گرانی فیش‌ها به مسکن ملی و خانه‌های آماده

وی به نقش سوداگران در جابه‌جایی این قیمت‌ها اشاره کرد و گفت: دلالان و واسطه‌ها با خرید و فروش‌های مکرر و تبلیغات، قیمت‌ها را بالا می‌برند و در نهایت خریدار نهایی که مردم عادی هستند، متضرر می‌شوند. بدتر از آن اینکه، این موج گرانی به بازار مسکن ملی، مجتمع‌های آپارتمانی در مناطقی مانند پونک و گلشهر و حتی واحدهای ویلایی و شخصی‌ساز کل شهر سرایت کرده است.

ملکی ادامه داد: وقتی فیش زمینی که هنوز ساخته نشده حدود 6 میلیارد تومان معامله می‌شود، مالک یک واحد مسکن ملی یا شخصی‌ساز نیز تصور می‌کند ملک آماده او باید ارزش بسیار بالاتری داشته باشد. همین مسئله باعث شده تنها در دو ماه اخیر، قیمت مسکن ملی در مناطقی مثل گلشهر تا حدود 2 میلیارد تومان افزایش کاذب داشته باشد.

این مشاور فعال حوزه املاک و مسکن با تأکید بر اینکه ورود یک زمین به محدوده شهر اصلاً به معنای امکان ساخت سریع آن نیست، تصریح کرد: یک ذهنیت کاملاً اشتباه در میان خریداران وجود دارد آن هم این است که مردم تصور می‌کنند به‌محض تصویب ورود یک زمین به محدوده، از فردا آن روز امکان صدور پروانه و ساخت خانه وجود دارد، در حالی که مسیر قانونی و زیرساختی آن سال‌ها زمان می‌برد.

وی برای روشن شدن موضوع به چند نمونه عینی اشاره کرد و گفت: شهرک فرهنگیان یا فاز 8 گلشهر با وجود اینکه 20 تا 25 سال قبل قطعه‌بندی شده و زیرساخت‌هایی مثل خیابان‌کشی، آب، برق و گاز داشت، تازه پس از حدود دو دهه توانست مجوز و پروانه ساخت دریافت کند. ملکی با تأکید بر لزوم شفاف‌سازی دقیق از سوی اداره‌کل راه و شهرسازی و مسئولان مربوطه خاطرنشان کرد: رسانه‌ها باید از متولیان امر بپرسند و به مردم اطلاع‌رسانی دقیق کنند تا شهروندان آگاه باشند پولی که بابت این فیش‌ها پرداخت می‌کنند، ممکن است تا سال‌های متمادی امکان تبدیل به مسکن نداشته باشد و صرفاً در دام نوسان‌گیری دلالان نیفتند. در حال تنظیم و بازنویسی این گفت‌وگو به سبک یک گزارش خبری و رسمی (با لحن اداری-خبری) هستم:

 شهروندان فریب تبلیغات سودجویان و فیش‌های ملکی بی‌اصالت در فضای مجازی را نخورند

حسن لطفی رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در گفت‌وگو با خبرنگار صدای زنجان، با اشاره به دغدغه‌های موجود پیرامون وضعیت بازار مسکن و زمین اظهار کرد: متأسفانه برخی افراد سودجو با سوءاستفاده از فضای غبارآلود مجازی و ایجاد هیجان‌های کاذب، اقدام به خرید و فروش فیش‌های ملکی فاقد پشتوانه و صاحب مشخص می‌کنند؛ فیش‌هایی که هیچ‌گونه مبنای قانونی محکمی نداشته و صرفاً با هدف سودجویی و التهاب‌آفرینی در بازار دست‌به‌دست می‌شوند.

وی با تأکید بر اینکه این‌گونه فضاسازی‌ها موجب رشد غیرواقعی و نجومی قیمت آپارتمان و زمین در برخی مناطق می‌شود، افزود: گاه شاهد قیمت‌گذاری‌های نامتعارف برای واحدهای مسکونی یا زمین‌هایی هستیم که پیش‌تر ارزش معاملاتی پایینی داشتند؛ این روند صرفاً به واسطه جوسازی‌های دلالان و به هوای همین فیش‌های جدید شکل می‌گیرد و وضعیت بازار را مختل می‌کند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان تصریح کرد: ترکشِ این بازارِ کاذب و هیجانی، در نهایت به تنِ قشر ضعیف و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن اصابت می‌کند و خریداران در این میان متضرر اصلی خواهند بود.

لطفی در پایان با تأکید بر لزوم هوشیاری عمومی در برابر ترفندهای دلالان در پلتفرم‌های مجازی خاطرنشان کرد: از شهروندان عزیز تقاضا داریم به هیچ‌وجه تحت تأثیر تبلیغات فریبنده و هیجانات کاذب فضای مجازی قرار نگیرند و پیش از هرگونه اقدام معاملاتی، از طریق مراجع رسمی و قانونی از اصالت امور اطمینان حاصل کنند تا سرمایه آن‌ها در چرخة سودجویان به خطر نیفتد.

 الحاق زمین به محدوده شهری جواز ساخت‌وساز و معامله نیست

همچنین دراین زمینه سعید شاهین‌فر، مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان  با تشریح ضوابط قانونی معاملات و آگهی‌های مرتبط با املاک و طرح‌های حمایتی مسکن، بر ممنوعیت انتشار آگهی خرید و فروش فیش یا امتیاز زمین‌های تعاونی‌ها در فضای مجازی و ضرورت رعایت قوانین مربوط به نقل‌وانتقال امتیاز واحدهای مسکونی تأکید کرد. وی با اشاره به بند 4 تبصره 9 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اظهار کرد: بر اساس این قانون، به‌منظور جلوگیری از انتشار آگهی‌های خلاف واقع در سکوهای مجازی انتشار آگهی املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، انتشار آگهی ملک به هر شیوه‌ای منوط به تطابق مشخصات و شناسه (کد) پستی ملک با اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور و همچنین دریافت تأیید مالک است.

شاهین‌فر افزود: مشاوران املاک و سکوهای انتشار آگهی که برخلاف مفاد این قانون اقدام به انتشار آگهی کنند، مشمول مجازات‌های قانونی خواهند شد. بر اساس قانون، این تخلف در حکم عرضه خارج از شبکه موضوع ماده 5 قانون تعزیرات حکومتی مصوب 23 اسفند 1367 محسوب می‌شود و برای هر آگهی، جریمه نقدی تعیین شده است که میزان آن در ابتدای اردیبهشت هر سال متناسب با نرخ تورم عمومی سالانه اعلامی مرکز آمار ایران تا پایان اسفند سال قبل افزایش می‌یابد.

مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان با اشاره به مجازات‌های پیش‌بینی‌ شده برای متخلفان، بیان کرد: در مرتبه نخست و دوم، اخطار کتبی صادر می‌شود و در مرتبه سوم، فعالیت متخلف به مدت یک هفته تعلیق خواهد شد. این مدت در مرتبه چهارم به سه ماه و در مرتبه پنجم به یک سال افزایش می‌یابد و پس از تکرار تخلف برای بیش از پنج مرتبه، مجوز فعالیت متخلف ابطال شده و وی تا 10 سال از فعالیت در صنف مربوطه محروم می‌شود.

 با اشاره به اراضی تعاونی‌های مسکن الحاق‌شده به محدوده شهر زنجان، اظهار کرد: صرف عضویت در یک تعاونی مسکن، در اختیار داشتن برگه عضویت یا قرارداد عادی، لزوماً به معنای مالکیت قطعی یک قطعه زمین مشخص و برخورداری از امکان ساخت‌وساز نیست و متقاضیان باید پیش از انجام معامله، تمامی جوانب حقوقی و شهرسازی مربوط به زمین را به دقت بررسی کنند.

شاهین‌فر تاکید کرد: شهروندان باید پیش از هرگونه معامله، از وضعیت تعاونی، وضعیت ثبتی زمین، کاربری مصوب و قانونی بودن نقل‌وانتقال اطمینان حاصل کنند.

مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان با اعلام این نکته که فعلاً ابلاغ اراضی الحاق‌شده از سوی استانداری انجام نشده است، افزود: اراضی سایر تعاونی‌ها و مالکان خصوصی که مشمول تفاهم‌نامه‌های منعقدشده برای الحاق نیستند، از نظر قانونی مشمول قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن و سایر قوانین مرتبط بوده و امکان تعیین کاربری مسکونی برای آن‌ها در آینده وجود نخواهد داشت.

این مسئول ادامه داد: هدف از ارائه این هشدار پیشگیری از تضییع حقوق شهروندان، جلوگیری از معاملات پرخطر و صیانت از حقوق اعضای تعاونی‌های مسکن است و بر ضرورت بررسی دقیق وضعیت قانونی اراضی پیش از هرگونه خریدوفروش و نقل‌وانتقال تأکید می‌شود.