معاون راه و شهرسازی استان: امیدوار هستیم!/ نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان: دردی دوا نمی‌کند/ تحلیل‌گر مسائل اقتصادی: این طرح فقط اقتصاد کشور را بَزَک می‌کند
لیلا محمدی- در شرایطی که مسئولان
دولتی نسبت به اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی و بهبود وضعیت بازار مسکن
امیدوار هستند و آن را گامی در مسیر منطقی شدن قیمت‌ها می‌دانند کارشناسان و صاحب‌نظران
معتقدند این طرح به ظاهر شکیل، شاید سبب تعدیل موقتی قیمت مسکن شود اما این مهم
ادامه‌دار نبوده و در آینده باز هم قیمت‌ها افزایش خواهند یافت!
قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی
براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ در دستور کار قرار گرفت و از
سال ۹۵ لازم‌الاجرا
بود. اما برای اخذ این مالیات نیاز به تهیه سامانه اسکان و املاک برای شناسایی
خانه‌های خالی بود که این سامانه را وزارت راه و شهرسازی باید طراحی و راه‌اندازی
می‌کرد. اخیراً براساس اعلام وزیر راه
و شهرسازی سامانه اسکان و املاک آماده شده و قرار است در اختیار سازمان امور
مالیاتی قرار گیرد.
این سامانه براساس اطلاعاتی که در آن
قرار داده شده، به شناسایی خانه‌های خالی از سکنه می‌پردازد و براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های
مستقیم، در صورتی که واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه باشد، مشمول این
مالیات قرار می‌گیرد.
این مقام مسئول خاطرنشان کرد: این قانون
از سال ۹۵ باید
اجرا می‌شد بنابراین هر واحد مسکونی که از سال ۹۵ خالی از سکنه بوده، در سال
اول مشمول مالیات نیست و از سال دوم به بعد به آن مالیات تعلق می‌گیرد و تا زمانی
که خالی بماند این مالیات از واحد مسکونی اخذ خواهد شد.
به گفته محمود علیزاده، معاون حقوقی
سازمان امور مالیاتی، علاوه بر خانه‌های خالی مذکور در سامانه اسکان و املاک، این
سازمان به بررسی فیزیکی و میدانی واحد‌های نامبرده شده در این سامانه می‌پردازد و
پس از شناسایی واحد‌های خالی، در صورتی که بیش از یک سال خالی مانده باشد به آن
مالیات تعلق می‌گیرد.
به موجب قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات
خانه‌های خالی معادل ۲۰
درصد مالیات بر اجاره است و به خانه‌های با متراژ ۱۵۰ متر به بالا تعلق می‌گیرد. مسئولان معتقدند این قانون که از ماه جاری (تیرماه)
اجرایی می‌شود، مشوقی برای ورود واحد‌های خالی به بازار اجاره است.
امیدواری برای خروج نقدینگی از بازار
مسکن
سعید شاهین‌فر، معاون مسکن
و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان با اشاره به تاثیر اخذ
مالیات از خانه‌های خالی امیدوار است با اجرای این طرح بسیاری از صاحبان بیش از 3
تا 4 واحد مسکونی نقدینگی خود را به تدریج از بازار مسکن خارج کرده و به سمت تولید
هدایت کنند.
شاهین‌فر در پاسخ به سؤالی مبنی بر احتمال افزایش اجاره
بهای مستاجران از سوی صاحبان خانه‌ها پس از اجرای طرح مالیات برای خانه‌های خالی
به صدای زنجان می‌گوید: به منظور جلوگیری از هر گونه سوءاستفاده، با پیگیری وضعیت
بازار از طریق کمیته تنظیم بازار متشکل از دستگاه‌های نظارتی و اجرایی اعم از صمت،
تعزیرات، اسناف و اتحادیه ذیربط، راه و شهرسازی که ذیل شورای مسکن فعالیت می‌کند،
موضوع با جدیت کنترل و رصد می‌شود.
این قانون دردی از مستاجر دوا نمی‌کند
اما احمد نوروزی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان
معتقد است مالیات بر خانه‌های خالی مشکل مستاجران را حل نمی‌کند از نظر او این طرح
نه تنها قیمت مسکن را کاهش نمی‌دهد بلکه سبب ایجاد تورم می‌شود.
نوروزی با بیان اینکه کسانی که مسکن‌دار هستند از مالیات
ترس و ابایی ندارند و در صورت اجرای این طرح 30 درصد به قیمت مسکن یا اجاره بها
اضافه می‌کنند، عنوان می‌کند: به شخصه معتقدم مالیات بر خانه‌های خالی فقط به جیب
دارایی می‌رود و دردی از مردم دوا نمی‌کند! می‌گویند برای کنترل بازار مسکن باید
دستگاه قضایی وارد شود، به شخصه معتقدم مشکل اصلی این بازار نبود عرضه است. با
بگیر و ببند مشکل مردم به ویژه مستاجران حل نمی‌شود. اگر می خواهیم مشکل اجاره بها
را حل کنیم باید عرضه مسکن را افزایش دهیم. تا وقتی تولید مسکن وجود نداشته باشد
مشکل قیمت مسکن حل نمی‌شود، جولان دلالان نیز ناشی از عدم تولید مسکن است.
برای کنترل بازار مسکن، میزان تولید را افزایش دهید
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان با اشاره به ساخت
مجتمع فجر در زنجان در سال 74 یادآور می‌شود: چند سال پس از تکمیل پروژه مسکونی
قائم در مجاورت این مجتمع، میزان اجاره‌ها در مجتمع فجر به نصف کاهش یافت. آن زمان
صاحب‌خانه‌ها به مستاجران اصرار می‌کردند که با همان اجاره سال قبل بمانند و
قرارداد را تمدید کنند. این مثال ثابت می‌کند اگر وضعیت بازار مسکن خوب نیست فقط
ناشی از عدم تولید است و نه چیز دیگر!
نوروزی با اشاره به انتشار اظهارات برخی از مسئولان دولتی
مبنی بر اینکه شهر زنجان تا 20 سال آینده بزرگ‌تر نمی‌شود و یا
فیش‌های زمین فروخته شده به مردم که حداقل تا ۴۰ سال آینده
هیچ مجوز ساختی برای آن‌ها صادر نمی‌شود، می‌گوید: مسئولان باید دست از گفتن این
حرف‌ها بردارند. این اظهارات التهاب‌آور بوده و سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود.
تاکید بر تشدید نظارت بر قیمتهای مسکن از سوی اتحادیه
معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و
شهرسازی استان زنجان هم با بیان اینکه کنترل قیمت مسکن یکی از وظایف اصلی اتحادیه‌ها است تاکید می‌کند:
کارشناسان دادگستری وقتی برای ملکی قیمت‌گذاری می‌کنند از بنگاهی‌ها استعلام می‌گیرند،
این صنف به طور قطع در کنترل قیمت بازار به صورت کارشناسانه نقش بی‌بدیلی دارد.
بخش خصوصی و دولتی در کنترل قیمتهای مسکن سهیم‌اند
احمد نوروزی، نائب رئیس اتحادیه
مشاوران املاک زنجان نیز دراین رابطه با بیان اینکه به هیچ عنوان منکر وظیفه ذاتی
خود در حوزه نظارت بر قیمت‌ها نیستیم، می‌گوید:
باید بپذیریم که برخی ادارات و دستگاه‌های اجرایی نظیر راه و شهرسازی با این
امکانات عریض و طویل خود برنامه جدی برای کنترل بازار مسکن ندارد. تعجب می‌کنیم
چرا مسئولان این دستگاه به هنگام بروز مشکلات از اتحادیه مشاوران املاک یاد می‌کنند؟
نظارت بر بازار و رصد قیمت وظیفه اتحادیه است اما وقتی پشتوانه قانونی نداریم چه
کاری از دستمان برمی‌آید؟ به نظرم باید دستگاه قضایی، ثبت اسناد و املاک و سایر
ارگان‌های دولتی در این مسیر اتحادیه را همراهی کنند.
عوامل تاثیرگذار در کنترل بازار مسکن
با
تصویب سازمان‌های مربوطه، کلیه قراردادهایی که در مشاوران املاک تنظیم می‌شوند از
حالت دستی خارج شده‌اند. کاهش دستکاری و سوءاستفاده در تنظیم قراردادها، نظارت
آنلاین اتحادیه از قیمت قراردادهای منعقد شده در املاکی‌ها، جلوگیری از افزایش
خودسرانه نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک، ثبت دقیق و شفاف قیمت خرید و فروش، اجاره‌بها،
سرقفلی، جلوگیری از خرید و فروش فیش‌ها در اراضی غیرمحدوده و غیرقانونی، جلوگیری
از فرار مالیاتی برخی از بنگاهی‌های املاک فاقد مجوز، سهولت استعلام با کدرهگیری
با کوچک‌ترین ابزار صحت معاملات، لینک آنلاین با اداره پست، دارایی، شهرداری و ثبت
احوال از مزایای پرینتی شدن قراردادهای تنظیمی در مشاوران املاک است.
معاون مسکن
و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان زنجان با اشاره به سایر اقدامات مؤثر
پیشگیرانه دستگاه‌های ذیربط برای کاهش تخلفات در این زمینه می‌گوید: به طور قطع
این مهم در کاهش میزان تخلفات در بازار مسکن تاثیرگذار است.
وی که معتقد است دلالان مسکن با اجرای طرح
مالیات بر خانه‌های خالی، کم کم
عقب می‌کشند و اشخاص و برخی بنگاهی‌ها که خانه خالی دارند دیگر نمی‌توانند نسبت به
عرضه خانه به قیمت غیرمنطقی اقدام کنند، تاکید می‌کند: باید به دنبال اتی‌کت زدن
روی مسکن برویم. به نظرم کد رهگیری در معاملات مسکن می‌تواند در بهبود وضعیت
تاثیرگذار باشد.
شاهین‌فر واگذاری زمین دولتی به متقاضیان حائز شرایط در
چارچوب قانون، اختصاص زمین برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن، اعطای تسهیلات به
متقاضیان ساخت و ساز در بافت فرسوده را در کنار اخذ مالیات از صاحبان خانه‌های
خالی در کاهش قیمت مسکن مؤثر می‌داند.
هدف‌گذاری برای ساخت بیش از 2 هزار واحد مسکونی در بافت‌های
فرسوده
به گفته معاون مسکن و ساختمان اداره کل
راه و شهرسازی، بر اساس برنامه ششم توسعه شرکت
بازآفرینی شهری ایران مقرر شده بالای 2 هزار واحد مسکونی مسکونی برای زنجان مشمول
تسهیلات 120 میلیونی با نرخ بهره 9 و 18 درصدی شوند.
شاهین‌فر با اشاره به وام ودیعه مسکن برای اسکان موقت در
محلات هدف بازآفرینی شهری عنوان می‌کند: به منظور جابجایی و تسریع در روند نوسازی
در محلات هدف بازآفرینی شهری به ازای هر واحد در کلانشهرها 40 میلیون تومان و سایر
شهرها 30 میلیون تومان با نرخ بهره 4 درصد و در دوره بازپرداخت حداکثر 36 ماهه وام
ودیعه اسکان موقت پرداخت می‌شود.
میزان سقف تسهیلات ودیعه اسکان موقت با نرخ 9 درصد 50 درصد
نرخ مصوب شورای پول و اعتبار جهت تسهیلات متناظر برای متقاضیان نوسازی مسکن در
محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی به ترتیب در کلانشهرها 200 میلیون ریال و در سایر
شهرها 150 میلیون ریال تعیین شده است.
بر همین اساس متقاضی می‌تواند علاوه بر تسهیلات ودیعه اسکان
موقت در کلانشهرها به میزان 100 میلیون ریال و در سایر شهرها 75 میلیون ریال با
نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار از محل منابع داخلی بانک دریافت کند. حداکثر
دوران ودیعه اسکان موقت مربوطه تا 30 ماه طبق مقررات داخلی بانک است.
چالش متقاضیان ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده شهری
احمد نوروزی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک زنجان در
واکنش به اظهارات معاون اداره کل راه و شهرسازی استان می‌گوید: اگر زمین دولتی
دارید چرا ارائه نمی‌کنید؟ تسهیلات بافت فرسوده را با هماهنگی بانک‌ها در یک پلاک
ویلایی که امکان ساخت 10 واحد در آن وجود دارد، به متقاضیان ارائه دهید، آن وقت می‌بینید
که داخل شهر چگونه از ویرانی به آبادانی تبدیل می‌شود. البته نمی‌گویم اصلا
تسهیلاتی ارائه نشده اما حدود 15 درصد از بافت فرسوده شهری مشمول تسهیلات شده‌اند.
متاسفانه سختگیری‌های بیش از حد سبب شده مردم از دریافت تسهیلات فراری باشند.
ضعف دستگاه‌های نظارتی و اجرایی
بازار
مسكن طي يك دهه اخير به دليل نوسانات قيمتي محل خوبي براي نگهداشت سرمايه‌هاي
سرگردان و نقدينگي افراد بوده است. نبود مكانيسم‌های مالياتی بر مسكن در كنار وجود
2.5 ميليون خانه خالی در كشور مي‌تواند جذابيت‌های بيشتری از منظر سوداگری بر اين
بازار بيفزايد. مالكان با عرضه نكردن واحدهاي خالي خود سعي در استفاده بيشتر از
نوسانات قيمتي دارند. اثبات اين گزاره، گزارش سه سال پيش معاونت اقتصادي وزارت
اقتصاد است؛ بر اساس اين گزارش «بين تعداد خانه‌های خالي با نوسان قيمت مسكن ارتباط
معكوس وجود دارد به‌طوري كه در شرايط كاهش رشد قيمت مسكن مالكان واحدهاي مسكوني به
اميد افزايش قيمت در دوره آتي از عرضه واحدهاي خود به بازار خودداري مي‌كنند.» البته تنها دليل نوسان قيمتي، خانه‌های
خالی يا گسيل سرمايه‌های سرگردان به بازار مسكن نيست، بلكه عدم عرضه كافی و متناسب
با نياز افراد نيز از جمله دلايل التهاب قيمتی است.
ماليات
بر جابه‌جايي مسكن يك نوع «ماليات بر ثروت» تلقي مي‌شود كه از يك‌سو امكان
درآمدزايي دولت‌ها از محل نقل و انتقالات ملك را فراهم مي‌كند و از طرف ديگر،
هزينه فعاليت‌های سوداگرايانه در بازار را كه عمدتا حاصل آن شوك‌های قيمتی است؛
بالاتر می‌برد.
عباس بهنود، تحلیل‌گر مسائل اقتصادی ضعف دستگاه‌های نظارتی و
اجرایی را عامل اصلی عدم اجرای لايحه اصلاح قانون ماليات‌های
مستقيم می‌داند که همین دست دست کردن‌ها اوضاع را بدتر کرده است.
این
تحلیل‌گر مسائل اقتصادی می‌گوید: در وضعیت کنونی که بازار مسکن آشفته‌تر از هر سال
می‌شود باز هم صاحبان چندین واحد مسکونی که باید بر اساس مالیات بر خانه‌های خالی
مبلغی را کنار بگذارند، باز هم ترجیح می‌دهند مبلغ مالیات را واریز کنند اما
نقدینگی خود را از این بازار خارج نکنند، زیرا از وضعیت بازار اطلاع دارند، واحدی
که ارزش آن در سال جاری 100 میلیون تومان است قطعا با شرایط کنونی در سال آتی 200
میلیون تومان خواهد شد، پس تا وقتی شرایط بازار تحت کنترل نباشد این بازار همچنان
علاقمندان خود را حفظ می‌کند. البته
صاحبان خانه برای جبران هزینه ناشی از مالیات بر خانه‌های خالی، هزینه مربوطه را
با افزودن مبلغی به اجاره‌بهاء از مستاجران دریافت می‌کنند.
بهنود نرخ‌گذاری در مالیات برای خانه‌های خالی را مهم‌ترین
مؤلفه برای اجرای موفق طرح می‌داند و معتقد است: نرخ باید تحریک‌کننده باشد تا
بتواند در کنترل بازار مسکن مثمرثمر باشد، به نظرم اگر این روال هر ساله به صورت
مداوم اجرایی شود، وضعیت نه در حد ایده‌آل بلکه تا حدودی بهبود می‌یابد که البته
گذرا است.
دلبستگی مردم به بازار مسکن؟
بهنود با بیان اینکه گرایش مصرفی جامعه ایران از انقلاب
اقتصادی حول محور املاک و مسکن چرخش داشته و دارد و بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند
نقدینگی و سرمایه خود را به این بازار هدایت کنند، می‌گوید: اقدام دولت در پیش‌فروش
خودرو و وضعیتی که در پی آن ایجاد شد حکایت از آن داشت که حتی مالیات بر خانه‌های
خالی نمی‌تواند ذائقه مردم را تغییر دهد، مردم همچنان خودرو، سکه و طلا، مسکن را
جزو سرمایه‌های خود می‌دانند و هنوز این بازارها در بین مردم طرفدار دارد و کمتر
کسی تمایل به هدایت نقدینگی به سمت تولید دارد.
وی با بیان اینکه دولت توانایی کنترل بازار مسکن را دارد،
می‌گوید: متاسفانه دولت در بسیاری از موارد برنامه‌ریزی ندارد، مسئولان وقتی به
فکر چاره می‌افتند که مردم نسبت به بازار، فرقی نمی‌کند خودرو یا سکه و یا غیره
حساس شوند. در ان زمان وارد میدان می‌شوند. البته چند روز اخیر مشاهده کردیم دولت
در بازار خودرو هیچ دستاوردی نداشت، وقتی نتواند این بازار را کنترل کند، مشخص است
که منترل بازار مسکن به هیچ عنوان عملی نمی‌شود.با اجرای این طرح بازار مسکن
تعدیلی خواهد داشت اما این شرایط ادامه‌دار نبوده و مجددا روند افزایشی را در پیش
می‌گیرد.
بَزَک اقتصاد با طرح مالیات بر خانه‌های خالی
تحلیل‌گر مسائل اقتصادی با بیان اینکه متاسفانه بازار مسکن
دچار دلال‌بازی شده و تا به امروز مسئولان دلایل مؤثر برای ایجاد چنین فضا را پیدا
نکرده‌اند، اقدام مسئولان در مالیات برای خانه‌های خالی را نمونه بارزی از بَزَک
کردن اقتصاد کشور می‌داند و معتقد است اگر برنامه‌ریزان به دنبال حل ریشه‌ای مشکل
این بازار بودند و علت‌یابی می‌کردند، وضعیت مسکن به این مرحله نمی‌رسید.
شناسایی سلطان مسکن برای دولت سخت نیست!
بهنود با اشاره به آرام شدن نسبی بازار پس از مجازات
اخلاگران بازار دلار عنوان می‌کند: پس از برخورد با اخلاگران سیستم اقتصادی، دلال‌ها
هم دچار ترس و دلهره شدند و بازار کمی رو به آرامش رفت. در حال حاضر تمامی آمارها
از جمله تعداد واحدهایی که متعلق به هر فرد است در نزد سازمان ثبت و اسناد کشور
موجود است. اگر آمارها بررسی شوند تعداد این افراد مشخص می‌شود و اسامی اشخاصی که
سبب ایجاد سیستم دلالی در بازار مسکن شده‌اند نیز در آمارهای مربوطه موجود و مشخص
است. اما تا کنون اقدامی برای برخورد با سلطان مسکن صورت نگرفته تا عبرتی برای
سایر متخلفان باشد که این مهم یکی از معضلات اقتصادی در حوزه مسکن می‌تواند باشد.
لزوم تزریق منطقی نقدینگی در جامعه
تحلیل‌گر مسائل اقتصادی تزریق نقدینگی به جامعه در قالب
اعطای تسهیلات از سوی بانک‌ها را دیگر معضل اقتصادی بخش مسکن اعلام می‌کند که در
آن بانک‌ها به پشتوانه پول بدون‌پشتوانه، زمینه را برای ایجاد بازار کذایی فراهم کرده‌اند.
بخش بالایی از متقاضیان تسهیلات بانکی مربوط به بخش مسکن است، بسیاری از افراد پس
از رسیدن به واحد مسکونی مربوطه، برای رسیدن به سود بیشتر مسکن خود را به
بالاترین قیمت که منطقی هم نیست به فروش می‌گذارند که این مهم می‌تواند عاملی برای
افزایش هیجانی قیمت مسکن باشد.
وی با تاکید بر اینکه بازار پولی با تزریق نقدینگی در قالب
تسهیلات به منجلاب کشبده شده است، عنوان می‌کند: تورمی که در نظام بانکی ما ریشه
دوانده است و در دولت‌های قبل هم وجود داشته ناشی از چاپ پول بدون پشتوانه بوده که
باید به صورت منطقی انجام می‌گرفت.
باید مشکلات بازار مسکن را از ریشه حل کنیم
بهنود ضمن تاکید بر لزوم برنامه‌ریزی مسئولان و کنترل بازار
مسکن بر اساس رفتارها و الگوهای مصرفی جامعه می‌گوید: الگوهای مصرفی مردم کاملا
مشخص است، به طور مثال مردم با سطح اقتصادی ضعیف نقدینگی خود را به بازار طلا،
مردم متوسط به بازار خودرو و افراد دارای وضعیت اقتصادی مطلوب و بالا به بازار
مسکن و املاک هدایت می‌کنند. این موضوع بر هیچ کس از جمله مسئولان پوشیده نیست،
بهتر است برای کنترل بازار، ریشه مشکلات در بازار از جمله بازار مسکن را خشکاند.
طرح مالیات بر خانه‌های خالی حکم مُسَکن را دارد
وی مالیات برای خانه‌های خالی را مُسکنی برای شرایط وخیم
بازار مسکن می‌داند که شاید در کوتاه‌مدت و به صورت مقطعی بر وضعیت این بازار
تاثیرگذار باشد اما در بلندمدت هیچ دردی از آن دوا نخواهد کرد و قطعا بازار که
موجودی زنده است و از تجمیع تفکرات و رفتارهای جمع، منطق خود را به دست می‌آورد،
راه جایگزین برای دور زدن طرح دولت پیدا می‌کند که نتیجه آن خرد شدن قشر ضعیف و
قرار گرفتن آن‌ها در زیر خط فقر ناشی از تورم است.
تحلیل‌گر مسائل اقتصادی اضافه می‌کند: تورم عاملی برای داغ
شدن پول است که به اصطلاح به آن پول داغ می‌گویند. وقتی اقتصاد به این مرحله می‌رسد
پول به سرعت می‌تواند بین داخل و خارج بازارها جابه‌جا شود که به‌طور
بالقوه به بی‌ثباتی بازار منجر می‌شود. البته ما به این مرحله نرسیده‌ایم، در حال
حاضر گردش پول بین مردم بیشتر شده است. مردم از دلهره ضرر کردن تمایلی برای
نگهداری پول نقد ندارند.
انتهای پیام